南国早报讯(记者 何秀)南宁市友谊路西一里一小区住户反映，小区2～6栋的架空层停车位比地面高出50厘米左右，业主入住两年还是老样子。一些买了车位的业主无法将车停到自家车位上，还要另外花钱租停车位。记者调查发现，此举背后“猫腻”是开发商为了增加利润，打建筑规划政策擦边球，为了让底层“不计容”(即“不计入容积率”，以下同)而采取的招数。目前南宁市不少新建楼盘小区也有类似的“偷面积”行为。

架空层地面已用黄线划好车位。记者 何秀 摄

在长堽路一小区，利用道路呈坡状地势将一层商铺作为地下部分，减少计容面积。记者 何秀 摄

　　业主 架空层停车位高出路面50厘米

　　刘先生是南宁市友谊路丽汇嘉园小区的业主，2012年便装修好新房准备入住，但他发现，自己在小区架空层购买的停车位竟然高出路面50厘米左右，车辆根本没办法停进去。业主只能将车停在路边或者地下停车场，每月还要另外交付停车费，刘先生觉得这样很不方便也不合理。

　　“如果是小区扫尾工程还未做好，还情有可原。但交房已经有很长时间了，开发商应该将停车位高出部分拆除铲平，让业主停车。”刘先生抱怨说，花费12万元购买了架空层停车位却没办法停车，自己觉得很冤屈。据其称，该小区像自己这样遭遇的业主还有上百户。

　　2月15日，记者在该小区看到，小区2至6栋住宅楼的架空层，均比小区路面高出50厘米左右，架空层内已用黄线规划好一个个的车位，并写有车位编号。架空层完全空置着，而小区内的车辆不少停在路边。

　　有业主介绍，原本小区1栋住宅楼下的架空层停车位也高出路面一截，之后开发商将部分车位铲平后，业主们就能在架空层停车了，但是2～6栋的架空层却一直未有人来处理，每次询问物业何时能正常使用停车位，物业均称无明确时间，要看开发商的安排，“自己现在停车只能另外租车位，停车位何时能使用没个准信”。

　　开发商 验收合格后就会铲平正常使用

　　记者向该小区物业公司咨询，值班人员答复：开发商还未将架空层停车位移交给物业公司管理，所以物业公司也无法告知何时能正常使用。购买了架空层车位的业主租用车位，可凭合同到物业办理月卡，每月停车费30元。

　　2月17日，记者以业主身份向该小区开发商咨询，相关工作人员答复，因为工程部等一些部门尚有一些数据未结算清楚，小区还未获得规划部门的验收，“等到通过验收并准备办理房产证时，就会将架空层铲平，届时业主就可正常使用停车位。”该工作人员称，开发商将尽量在年内完成此项工作，但确切时间未能确定。

　　该工作人员还告知，架空层车位虽然没有产权，但是可跟其他停车位同样使用，认可使用70年。且架空层部分的成本并未计入整个小区开发成本，而是分开另计，这样小区业主就能在建筑成本不提高的情况下，多得到一些建筑面积，“因为架空层超过2.2米层高就要计入容积率和建筑面积，所以现在开发商将架空层地面垫高，使层高低于2.2米以便通过验收。过后肯定会铲平，不会影响业主使用”。

　　揭秘 开发商这样“偷面积”很划算

　　对此，南宁某建筑设计院的设计师何先生分析，开发商此举确实存在不少“猫腻”，这样可以获取更多利润，“架空层只要低于2.2米就不计层也不计入容积率，开发商建设小区时，按照容积率及建筑面积等来交纳各种税费，不计容能省下不少钱”。

　　何先生称，架空层不计容，就不需要交纳各种税费，还可以将其作为车位来出售，所得收入非常可观。“在不计容情况下，一个车位卖到10多万元，除去建设成本，开发商的利润很高。”

　　其次，这种情况下楼层住宅还可多建一些面积，相当于可多建一个与架空层面积相当的住宅面积，比如就算住宅一平方米售价5000元，那么一个车位的面积放到楼层住宅上来卖，就能达到20万元。“因此，将开发车位的面积按照不计容方式省下，放到楼层住宅上，这是不少开发商打政策擦边球的做法，等于‘偷得’不少建筑面积。”

　　监管 必须整改后才能予以验收

　　2月22日，南宁市规划管理局在经过一周的调查取证后，对丽汇嘉园小区业主反映问题进行了答复。规划局称，广西外运南宁集装箱汽车运输公司职工通过市场化运作建设的“丽汇嘉园”(原名“丽欢嘉园”)项目，经核实规划审批情况，丽汇嘉园小区1号至8号楼除1号楼外均另附底层架空层，与室外地坪均设计有缓坡连接。所有施工图纸及相关建筑面积均经市城乡建委审查备案。截至目前，丽汇嘉园小区项目业主还未到规划局申请办理建设工程规划竣工验收手续，出现此情况按照相关规定必须整改后才能予以验收。目前，规划局已通知所属规划监察支队介入调查。“今后，小区业主及其他市民遇到此类问题可依程序向南宁市规划管理监察支队反映，由规划管理监察支队按程序依法处理，以便问题得以迅速解决。”

　　延伸 住宅小区“不计容”做法并不鲜见

　　记者走访南宁市不少小区发现，规划底层不计容的做法在住宅小区普遍存在。一些开发商利用小区地势呈坡状的优势，将小区底下1层甚至2层纳入地下室来算，也可不计容或者少计容，节省不少开发成本，也能相应增加建筑面积。

　　一业内人士透露，在南宁长堽岭、望州岭等不少依坡而建的小区也有底层不计容的做法。“比如长堽路有几个小区，他们利用长堽路往北方向地势逐渐增高的优势，将小区第一层的商铺变成地下一层或二层，地下室是不计容的，且都是高利润的商铺。”该业内人士说，这些小区商铺有个特点，从长堽路看去，他们是完全在地上的，但你从小区旁边另外的道路看去，它们却又是属于地下的部分。

　　“容积率隐蔽变大，对开发商来说能增加利润，但业主居住舒适度会大打折扣。”该业内人士分析，随着相关规定越来越严，目前能大面积将整层楼规划为地下室的小区越来越少见，开发商的很多做法趋于隐蔽，有的开发商将小区分割成一级一级逐层上升的阶面，每一级便可多做出一些不计容的“地下室”面积。