又到大学毕业季，不少年轻人会选择在柳州打拼，租房就成了不可或缺的一环，不少人也为此犯愁，担心租房时被别人坑。实际上，法律赋予了承租人一些特别的权利，通过下面的案例，希望能够给大家一定的提醒和帮助。

何权业 绘

　　房屋损坏该谁修

　　案例：小王大学毕业后，在柳南区航岭路附近租了一套民房居住。之后，因房屋年久失修，出现漏雨现象。小张为此找到房东要求维修，但房东认为既然房子已经租给小张，那么管理和维护的工作就应由小张负责，故不同意维修。无奈，小张只好自己请人对房屋进行了维修，花费1500余元。对该笔费用，小张与房东相持不下，均不愿意承担，最后闹到了法院。法院最终调解房屋维修费由房东承担，小张可以在租金中抵缴。

　　法官说法：《合同法》第220条、第221条分别规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”；“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”。据此，在当事人双方未对房屋维修进行约定的情况下，保证租赁物适合使用，进行必要的维修，是出租方的基本义务。本案中，小张和房东对维修费用并未约定，故房屋的维修应由房东来负责，小张在要求房东维修未果的情况下自行维修，维修费用理应由房东承担。

　　房屋易主可续租

　　案例：2013年1月，李某在柳北区跃进路某小区租了一套一居室的房子，其与房东刘某签订了租房协议，租期为两年。租赁期限内，刘某因更换房屋将上述房屋出卖。之后，2014年10月，新房主张某找到李某，说他是房屋的所有人，限李一周内搬离。李某认为自己的房屋租赁合同尚未到期，故拒绝腾交房屋。双方在协商未果的情况下，张某将李某告上了法庭，要求李某限期搬离。法院经审理后，依法驳回了张某的诉讼请求。

　　法官说法：在租赁合同中，如房屋在租赁期限内，因买卖、赠与或继承等发生所有权转移的，承租人对于该房屋的使用权不因房屋所有权变动而受影响，也即房屋租赁合同对第三人(房屋的新所有权人)依然有效。这就是人们常说的“买卖不破租赁”。

　　《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。法律设立买卖不破租赁制度，旨在保护承租人的合法权益。本案中，张某虽然取得了房屋的所有权，但是仍应履行刘某与李某签订的租房协议，直至租赁期限届满。此外，《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。其中，承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权是承租人的一项重要的权利，受法律保护，任何人不得侵犯。

　　装修房屋可补偿

　　案例：2014年7月，小玲和小叶从大学毕业后开始创业。她们在柳州市文昌路某小区租了一套商品房使用，双方约定租赁期限为1年。由于房子处于毛坯状态，承租后，小玲和小叶在征得房东赖某同意后，对房屋进行了简单装修，安置了防盗窗，铺设了地板，室内又安置了空调、电话等。不久，房东赖某因儿子急着结婚，向小玲和小叶提出解除租赁合同，小玲二人表示理解和同意，但要求赖某补偿他们在装修方面的投入，双方因此事不能协商一致。小玲、小叶拒绝搬出，赖某遂向法院提出诉讼。最终，法院对该案进行了调解，由赖某向小玲、小叶赔偿1.3万余元，双方握手言和。

　　法官说法：最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第86条规定，非产权所有人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。本案中，防盗窗和地板拆除后会明显损害物品价值，故应当进行估价并由赖某对小玲和小叶给予补偿。而空调、电话等可以拆除的物品，可由小玲和小叶拆除后拿走。

　　遭遇不可抗力

　　案例：2012年4月，覃某在柳南区帽合村与房东梁某签订《房屋租赁合同》，承租两层楼房，租赁时间从2012年4月l日至2013年3月31日，一年租金1.3万元，平均每月租金为1083元，同时缴纳押金1000元。合同签订后，覃某当即缴纳了一年租金和押金，梁某也将房屋按时交付。然而，2012年5月10日，由于发生地陷灾害，覃某租屋所在区域房屋不能居住，覃某只好放弃租房，并向梁某索要剩余租金。梁某却一直以种种理由拒绝。覃某诉至法院，要求解除合同并索回房租。最终，法院作出一审判决，确认双方签订的《房屋租赁合同》解除，梁某退还覃某租金及押金共1.25万余元。

　　法官说法：因不可抗力致使合同不能继续履行，出租方和承租方对合同终止均无过错的情况下，除双方当事人自行约定对装修物的损失进行补偿以外，法院只能依据公平原则，在考虑双方当事人实际损失情况的基础上，对损失进行公平分担。本案中，覃某与梁某签订的《房屋租赁合同》规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可解除合同。覃某未能在所租房屋居住，系自然灾害造成，双方签订的合同依法应予解除。而梁某未能对覃某的诉求提出异议，亦未出庭进行答辩，视为同意覃某解除合同之主张。由此，法院依法确认双方的《房屋租赁合同》解除，扣除相应租金后，梁某应返还覃某租金以及押金。

　　转租房需谨慎

　　案例：小黄从房东廖女士处承租了一套两居室，租赁合同中约定未经房东书面同意，出租人不得转租。但是小黄刚住了不到一年就因工作调动，想将房子转租出去，再在离单位近的地方租套房子。于是，小黄私下与同事小韦签订了转租协议，将房子转租给了小韦，并嘱咐小韦房东不同意转租，并要小韦自称是自己的亲戚。不久，廖女士发现了问题，立即要求小韦搬离房屋。廖女士提出解除与小黄的租赁合同并要求其承担违约责任。最终，法院支持了廖女士的诉求。

　　法官说法：《合同法》第224条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，小黄未经廖女士同意，私下将房屋转租给小韦，其行为已构成违约，应当承担相应责任，廖女士有权解除合同。而小韦明知小黄不具备转租权限的情况下，应自行负担部分损失。因此，承租人在承租房屋之前应认真审查出租人的房产证、身份证等相关证件。对于无上述证件的二房东，更要倍加小心，转租时应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可。

　　【提醒】

　　目前，人们往往在一些中介网站上寻找房源，但是一些不法分子也利用了这一点，在网上发布虚假信息，更有甚者故意将房屋租金调低，并留下微信号码让承租人联系，之后以交看房费、定金等方式骗取钱财。法官提醒，一旦发现房屋租金明显低于同地段的房租，承租者就要提高警惕。此外，租房最好通过中介机构，因为中介机构可以提供非常完备的租赁合同，有利于保护自己的合法权益。但在选择中介公司时，也要事先了解一下其可靠度和信誉度。签订房屋租赁合同前，承租人应事先查验产权人(出租人)的房屋所有权证及身份证明，并保留相应证件原件或复印件。对于物业管理费等费用，要在合同中约定由谁交纳，还要将屋内所有物品详列一份清单，作为合同附件，并约定出现破损后的维修费用由谁承担等。