编者按

　　不少人在购买商品房时，常常会遭遇“霸王”合同，但是面对“财大气粗”的开发商，却只能忍气吞声。今年发布的新版《商品房买卖合同》示范文本，更加突出注重保护消费者合法权益，将为购房者维权提供更有力的武器。但如何有效约束惩治开发商的“霸王”行为，确保公平正义，值得期待。

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　　“霸王”行为充斥楼市

　　一说起不良房地产开发商的“霸王”行为，杨女士就咬牙切齿。

　　据了解，几年前，杨女士省吃俭用，倾尽所囊，在三江县城购买一套商品房。然而，在验房时，杨女士却怎么也高兴不起来：房子楼板大面积开裂，裂纹宽度约有1毫米左右，每条裂纹长度1至5米不等，这样的裂缝共有8条。

　　耗尽毕生积蓄，却买回一套问题房子，杨女士气得要吐血。愤怒之下，杨女士遂向开发商提出退房要求，但开发商却以房子主体结构无质量问题为由，拒不退房。

　　尽管杨女士含泪到处投诉“霸王”开发商，有关部门也介入调解，可开发商却是一副“死猪不怕开水烫”的样子，始终不配合调解，导致这起消费纠纷至今也没得到有效解决。

　　杨女士这样的遭遇，在房地产市场上并不是个案。当前，消费者购房遭遇“陷阱”，维权遭遇“霸王”，已成为一个相当普遍的问题。

　　据广西消委会的调查，常见的购房纠纷主要突出表现在几方面：

　　合同纠纷。如交房时间、购房定金、产权办理等方面的合同纠纷，常见的是开发商不按时交房、产权办理一拖再拖等。

　　质量问题。主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝，墙面、下水管道及卫生间、厨房间漏水、渗水，精装修不符合规范、装修材料价高质次等。

　　虚假宣传。部分开发商在销售过程中夸大宣传，消费者付款买了房之后，才发现与当初开发商口头承诺的不一致、货不对版等问题。

　　广西消委会有关负责人认为，购房者维权难主要原因有：购房双方约定不对等，消费者签订的购房合同涉嫌有“霸王条款”，一旦发生纠纷，消费者维权困难；开发商态度过于强势，无视消费者的诉求，不配合相关部门的调解，或者与物业公司相互踢皮球。

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　　新版合同初显威力

　　以往，在签订商品房买卖合同时，消费者没有多少话语权，成了任人宰割的“糕羊”。而新版购房合同的出台，则给了消费者更多的保护。

　　近日，自治区工商局联合自治区住房和城乡建设厅已下发通知，要求各市住房城乡建设委(局)、房产管理局、工商行政管理局，引导商品房交易当事人使用新版《商品房买卖合同》示范文本。

　　据了解，最新的《商品房买卖合同》预售、现售示范文本，是今年4月份由国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局联合制定、并在全国范围内推广引导使用的，是目前最具示范效力、具有政府部门规范性和指导性的合同文本。

　　新版购房合同将成为一副“猛药”，对开发商的“霸王”行为起到“抑制治疗”的作用。广西消委会秘书长叶桂明认为，新版合同的出炉，既突出站在坚决保护消费者合法权益的立场上，同时又兼顾开发商的利益，切实减少商品房买卖双方因合同格式条款不公平不规范问题引起的纠纷数量。

　　自治区工商局有关负责人表示，工商部门将立足合同监管职能，对经营者利用不公平合同格式条款侵害消费者合法权益的行为坚决进行查处，对经营者利用合同实施欺诈的行为在职责范围内进行查处。凡遇到以上问题，消费者可以通过拨打12315投诉举报专线电话或到当地工商部门进行投诉和举报。

　　南宁市消费者蒋女士勇于向不良开发商“叫板”，就得到广西消委会的力挺。据介绍，蒋女士曾与南宁市某房地产开发商租赁一个车位，并签订租赁合同。然而，当蒋女士使用车库时才发现，车库前通道宽度没有达到国家设计标准的最小宽度，车库无法正常使用。于是，她遂向广西消委会投诉。

　　经消委会工作人员调查发现，该车库的设计没有达到《汽车库建筑设计规范》的行业标准，从而导致蒋女士无法正常使用该车库。经调解，该开发商同意整改车库。

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　　重拳打击“霸王”行为

　　随着新版商品房买卖合同的深入推广，一些细心的消费者发现，有关部门只是引导推广使用，并没有强制必须使用，导致不少开发商没把新版合同当作一回事。

　　对此，住建部门已明确表示：虽然不是强制执行，但开发商不使用新版《商品房买卖合同》示范文本，就不能办理售房相关手续。这就意味着，开发商拿不到售房许可证，也就不能出售商品房。

　　此外，一些法律人士呼吁，对屡次严重违约、拒绝履行合同义务“坑害”消费者的开发商，相关部门应该考虑将其不良行为记录在案，甚至列入诚信“黑名单”，让其“一次爽约，处处不爽”。

　　“开发商严重失信，将受到严厉的惩罚。”自治区工商局有关负责人表示：推广合同范本，只是整治“霸王”合同的一个起步。下一步，工商部门将联合有关部门完善建立“黑名单”制度，严厉约束开发商恶意透支信用行为。

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　　维权流程要记清楚

　　推广使用新版购房合同，惩治“霸王”开发商，深得人心。然而，目前消费者更加关注关心的是：在商品房交易中，双方已使用新版买卖合同示范文本，可开发商拒不履行合同责任和义务，消费者又该如何维权？

　　针对这个问题，广西消委会表示：“消费者遇到购房纠纷，可向工商行政管理局、消委会等相关部门进行投诉，维护自身合法权益。”

　　广西消委会提醒：消费者向消委会投诉时，需提供投诉信、购房协议、购房发票等，投诉方和被投诉方的基本信息，如姓名、身份证号、地址、联系电话等信息。投诉后，如调解不成，建议消费者向人民法院提起诉讼。

　　广西消委会志愿律师黎雪梅认为，如果消费者因与开发商有纠纷，需起诉到法院或申请仲裁的，要注意以下几个重要事项：

　　首先要了解购房合同中，双方约定的争议解决方式是什么。如果是约定仲裁解决的，则消费者只能到相应的仲裁机构去申请仲裁；如果约定是诉讼解决的，则消费者需向合同约定的法院或有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　其次是消费者在申请仲裁或提起诉讼时，必须向仲裁机构或法院递交一份起诉状，阐明消费者的各项诉求。同时附上相关证据，包括购房合同、购房发票、开发商违约的证据(如房屋存在质量瑕疵的照片、鉴定报告等)、原告基本信息材料、被告基本信息材料。没有明确的请求或没有提供相关证据的，仲裁机构或法院将不会受理，即使受理，也有可能导致消费者的请求无法得到支持。

　　在仲裁机构或法院受理案件后，消费者要严格按照仲裁机构或法院的时间要求，完成交费、提交证据、开庭等各项工作，如逾期则有可能造成其诉求不能得到支持的不利结果。(吴家跃)