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小区入住率不高 空置房物业费全额收(图)

A-A+2013年11月13日10:13南国早报评论

  南国早报讯(记者 何秀 陈维 姜锋 文/图)业主收房后一直没入住,物业管理费、生活垃圾费、电梯维护费和水电公摊费等多项费用该不该交?对此,南宁市不少小区未入住的业主认为,不该交或是应该减额交;可大多数物业公司却认为,公司并没有因为某个业主没入住而减少管理成本,因此要全额收费。

在财富国际广场小区,一业主家的门上贴了很多催费通知。在财富国际广场小区,一业主家的门上贴了很多催费通知。
林业新村小区虽然已交房两年左右,但很多房屋还没有装修,不少未入住的业主拒交物业费。林业新村小区虽然已交房两年左右,但很多房屋还没有装修,不少未入住的业主拒交物业费。

  事件:未入住一年也要交3200元

  市民郭先生说,几年前他在南宁市民族大道尚城街区买有一套房子,至今还没有装修入住,可是他每年都被要求交3200元的物业费、电梯费、垃圾费和水电公摊费。对此,他认为,自己还没入住,也未享受物业任何服务,却要像已经入住的业主一样交费,感觉很不合理。

  郭先生认为,像他这种未入住的业主,最多只应交一半物业费,不交垃圾费和电梯费。他的这一提法遭到了物业公司的拒绝。物业公司表示,无论郭先生是否入住,物业服务都是一样要提供给业主的,连一个保安都不能少,如果不入住的都不交物业费,物业公司只能夹包走人。与郭先生有同样遭遇的,在该小区有200余户。

  11月7日,该小区物业公司工作人员说,小区共400户,目前入住仅32户,入住率还不到10%,眼下仅有一半业主缴纳物业费。对方直言:“整个小区共7栋楼,物业聘请17个保安,3个保洁,并不因为只有32户业主入住,就能少一些管理成本。”

  走访:空置房屋成欠费主角

  财富国际广场小区位于民族大道157号,共有8栋楼(31栋至38栋),2011年7月底交房。11月7日上午,南国早报记者随机进入该小区32栋,从1楼一直走到15楼,发现有10多户人家的门口都贴有物业服务费缴费通知单。

  房号为303的业主,从2011年8月至今都未交过物业费。通知单显示,其所拖欠的物业费为4352元,滞纳金已达4007.5元。同样,有多户人家的催费通知单显示,从交房至今,业主从未交过任何费用。此外,有的业主则从2012年8月起欠交物业费,至今也拖欠2000多元。小区内一名业主说,这些业主是在交房时预交了一年的物业费,此后就再没交过了。

  该小区物业服务中心的工作人员黄女士说,该小区共有568套房子,已交房两年多,但目前的入住率还不到一半。“不管住或不住,物业费我们都是正常收取的。”该工作人员说,如果空置房业主不交物业费,物业服务人员就没法生存。

  提及生活小区房屋空置率问题,南宁市盘龙路的林业新村小区不能不提,这个有1400套房屋的小区,平时每天晚上入住的只有200户左右,周末会稍微多一些。

  广西建凯物业服务有限公司林业新村物业服务中心一名负责人说,该小区4个区共有1400套房屋,因为发现或认为房屋有质量问题,还有200多户没收房;收房没装修的,有300多户;装修了没入住的,有600多户;剩下的200户就是常住人口了。

  入住率这么低,收费情况如何?该负责人无奈地说,目前的收费率不到一半。因此,催交物业费成了物业公司最头疼的问题。

  此后,记者又随机走访了南宁市的六七个小区,几乎每个小区都有一些空置房,他们是拖欠物业费的主角。

  物业:全额收费才能维持运营

  林业新村小区的建筑面积是29万平方米,如果每月全额收取物业费,约15万元。另外,每户一个停车位,月收10元管理费,全额收取的话,每月多万余元。

  “这么大面积的一个小区,虽然每天只有200多户有人住,但是我们的保安一个不能少,清洁工每个角落都要清扫,各个角落的绿化都要维护好,我们人员安排并未因为入住率低而减少,因此都是全额收取物业费。”小区物业一负责人说,公司在此安排53个工作人员,平均月工资超过1500元,仅员工工资和办公开销,每月将达11万多元。由于目前的收费率还不到一半,多时七八万元,少时只有两三万元,因此公司这两年来一直都是贴钱,等收费率提高那一天的到来。

  小区入住率低物业如何收费?林业新村小区物业人员表示,他们的收费方式主要有三种:一是业主自己上门交费,比例较低;二是来物业办事的业主,抓到一个就让交费,遇到好说的业主都交钱,遇到不好说的也要照常办事以后再催;三是电话催费,这种成功率较低。

  “请不起保安保洁,那整个小区不都是乱糟糟的?”财富广场小区物业管理人员黄女士坦承,空置房的物业费确实难收,他们会采取发短信的方式告知欠费业主,门上也会贴上催费通知单,然后再电话催费。

  遇到空置房不愿意交费的业主,物业工作人员称会跟他们说明物业费的用途,以及摆出相关条例,多数人都会表示理解,主动缴费。不过,也有比较棘手的。“从交房以来,至今没有缴纳物业费的有差不多100户,物业服务协议对于这些业主来说根本不管用。”黄女士也表示无奈。

  “我们都是按照物业服务合同的约定收费,约定又符合相关物业管理的法律和条例。”受访的物业负责人均称,他们是按合同办事,如果欠费业主继续不履行合同约定,他们将诉至法院。

  算账:有些费用物业并未付出成本

  对于自己未入住、但物业公司却全额收取物业费用的做法,很多业主表示不满。一些业主说,其实在全额收取的费用中,很多项目因为业主并未使用过,物业公司并未付出成本。

  比如:由物业公司代收的生活垃圾处理费。南宁市友谊路碧翠园小区的业主余女士说,目前她还没入住,可物业公司却屡次催她交垃圾费。她便去环卫部门咨询,得知环卫部门收取垃圾费是按小区的入住率收的,也就是说入住了才收费。

  还有水电公摊费。这项费用,未入住的业主更是觉得被收得冤枉。11月12日,长堽路一小区物业公司值班人员称,自房屋正式交付之日起,业主都要交水电公摊费用。他说:“水电公摊费用每月的比例都不一样,按照房屋的建筑面积,根据当月的实际用水用电量平均分摊到每一户。”

  目前,南宁市多数小区水电公摊费用的征收办法,都是按建筑面积来分摊的。对此,未入住的业主认为不合理,他们认为应该按水电实际使用的量来分摊。而南宁市个别小区也开始按照后者征收。

  百色人谢先生,在南宁市长湖路香格里拉花园二期小区买有一套商品房,他平均每个月到该房住两三天。小区更换物业之前,他每个月要承担近30元的水电公摊费用,如今新物业公司进驻,按实际用水用电量分摊,他每月仅需分担两三元钱。

  未入住的业主对每月三四十元的电梯维护费也有异议。有的业主认为,自己或家人从未使用过电梯,不应该承担这块费用;有的也表示,从使用频率来说,物业也不应该全额向他们收取电梯维护费。

  据了解,关于物业如何计算水电公摊费用、如何代收垃圾费,还没有相关文件做出明确规定。对此,不少物业公司的管理人员和空置房的业主,都希望主管部门深入调研后,对这些收费做出明确规定,以免物业和空置房业主之间长期为这些费用争执,这样既不利于物业行业的发展,也不利于小区的稳定团结。

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市民质疑空置房物业费全额收取做法

  南国早报讯(记者 陈维 何秀 姜锋)“房子没人住,物业费却一分钱都不能少,这算不算霸王条款?”针对空置房全额收物业费的问题,全国不少地方都出台规定:空置房交纳物业费可按正常标准的70%或20%收取。然而在南宁,空置房物业费却是全额收取,引来市民质疑。

  物业:全额收费已有约定

  对于空置房应减额缴纳物业费的说法,目前,为小区提供物业服务的物业公司和已入住的业主均表示不同意。

  物业公司的负责人大都认为,无论小区内房屋空置率多高,小区保安、保洁的人员却不能少,成本费用不能减;同时,物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行,空置房业主仍然间接享受了服务。

  已入住的业主也大都不认同。他们认为,这种做法等于把空置房业主理应承担的物业费,转嫁到已入住的业主身上,同时会影响物业公司的收支平衡,造成运营困难,直接影响住宅小区的物业管理服务品质,将侵害已入住业主的公共利益和生活品质,危害小区业主共有财产的保值增值等。

  在记者采访的几个小区中,业主收房时,都与物业公司签订了物业服务合同。该合同中明确规定:交付使用后的房屋空置,业主要全额交纳物业费等各项费用。因此受访的物业工作人员均称:“我们全额收费是在履行合同约定,不违法。”

  还有物业负责人提出,一般来讲,物业费基本上是公共区域服务的收费,如设备设施的维保、秩序维护、保洁、绿化等,是为整个社区楼宇服务的,尽管没有入住使用,物业服务公司已经开始提供相应的服务,业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值。

  另外,物业管理服务是针对整个物业项目的,提供的服务是公共的、无法分割的,单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的。

  部门:全额收费可减少囤房

  今年3月,自治区物价局和自治区住房和城乡建设厅联合下发了《广西壮族自治区住房小区物业服务收费管理办法》(试行),其中明确规定,房屋交付使用后业主要全额交纳物业服务费和电梯维护费。

  两部门联合下发该文件,是出于什么考虑呢?11月11日上午,自治区物价局商品价格处一工作人员在接受采访时说,两个部门经过两年时间的调研和协调,今年3月才下发并试行此文,主要有三方面考虑:第一,生活小区的房屋空置率无论是多是少,都不会降低物业公司的运营成本;第二,我们不提倡房屋空置,要通过提高空置房屋的持有成本减少炒房、囤房等不良现象;第三,与几年前相比,物业公司的人工成本提高了很多,但是物业费却长时间未变化,本就经营困难的物业公司再少收空置房的物业费,物业公司的运营将更加举步维艰。该文件也是在平衡各方利益。

  该工作人员还说:“目前该文还在试行阶段,待有关物业服务收费的标准重新调整之后,会根据实际情况和全区各地的试行情况重新调整,那时如何定还有待研究。另外,如果小区业委会成立了,关于空置房如何交纳物业费的问题,业委会可以和物业公司协商,以协商结果为准。”

  质疑:全额收费易致恶性循环

  针对物业按合同约定全额收取空置房物业费的问题,业主黄先生无奈地说,收房时如果不签字就拿不到钥匙。“签字之后,如果想换物业公司就得成立业委会,而这是一件很麻烦的事情”。

  针对自治区物价局和住建厅联合下文规定空置房全额交物业费的事,有空置房业主提出质疑,两部门既然是为了平衡各方利益,为何还规定空置房业主全额交物业费,这是明显地偏向了物业公司。他还说:“也许,该文件的出台,目的是想让空置房业主乖乖交费,最终效果却有可能适得其反。”

  为何适得其反?该业主解释说,空置房业主在一定程度上降低了物业服务的成本,如果物业坚持全额收费,将导致空置房业主“坚决不缴费”,物业公司将无法维系正常运营,然后降低服务质量,最终恶性循环,更不利于激励空置房业主交费。

  [ 相关链接 ]

  《南京市物业服务收费管理实施办法》明确:业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。

  《石家庄市物业管理条例》第三十七条:连续三个月以上无人居住、使用的空置物业,空置期间按20%缴纳物业服务费。

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