南国早报讯(记者 何秀 陈维 姜锋 文/图)业主收房后一直没入住，物业管理费、生活垃圾费、电梯维护费和水电公摊费等多项费用该不该交？对此，南宁市不少小区未入住的业主认为，不该交或是应该减额交；可大多数物业公司却认为，公司并没有因为某个业主没入住而减少管理成本，因此要全额收费。

在财富国际广场小区，一业主家的门上贴了很多催费通知。

林业新村小区虽然已交房两年左右，但很多房屋还没有装修，不少未入住的业主拒交物业费。

　　事件：未入住一年也要交3200元

　　市民郭先生说，几年前他在南宁市民族大道尚城街区买有一套房子，至今还没有装修入住，可是他每年都被要求交3200元的物业费、电梯费、垃圾费和水电公摊费。对此，他认为，自己还没入住，也未享受物业任何服务，却要像已经入住的业主一样交费，感觉很不合理。

　　郭先生认为，像他这种未入住的业主，最多只应交一半物业费，不交垃圾费和电梯费。他的这一提法遭到了物业公司的拒绝。物业公司表示，无论郭先生是否入住，物业服务都是一样要提供给业主的，连一个保安都不能少，如果不入住的都不交物业费，物业公司只能夹包走人。与郭先生有同样遭遇的，在该小区有200余户。

　　11月7日，该小区物业公司工作人员说，小区共400户，目前入住仅32户，入住率还不到10%，眼下仅有一半业主缴纳物业费。对方直言：“整个小区共7栋楼，物业聘请17个保安，3个保洁，并不因为只有32户业主入住，就能少一些管理成本。”

　　走访：空置房屋成欠费主角

　　财富国际广场小区位于民族大道157号，共有8栋楼(31栋至38栋)，2011年7月底交房。11月7日上午，南国早报记者随机进入该小区32栋，从1楼一直走到15楼，发现有10多户人家的门口都贴有物业服务费缴费通知单。

　　房号为303的业主，从2011年8月至今都未交过物业费。通知单显示，其所拖欠的物业费为4352元，滞纳金已达4007.5元。同样，有多户人家的催费通知单显示，从交房至今，业主从未交过任何费用。此外，有的业主则从2012年8月起欠交物业费，至今也拖欠2000多元。小区内一名业主说，这些业主是在交房时预交了一年的物业费，此后就再没交过了。

　　该小区物业服务中心的工作人员黄女士说，该小区共有568套房子，已交房两年多，但目前的入住率还不到一半。“不管住或不住，物业费我们都是正常收取的。”该工作人员说，如果空置房业主不交物业费，物业服务人员就没法生存。

　　提及生活小区房屋空置率问题，南宁市盘龙路的林业新村小区不能不提，这个有1400套房屋的小区，平时每天晚上入住的只有200户左右，周末会稍微多一些。

　　广西建凯物业服务有限公司林业新村物业服务中心一名负责人说，该小区4个区共有1400套房屋，因为发现或认为房屋有质量问题，还有200多户没收房；收房没装修的，有300多户；装修了没入住的，有600多户；剩下的200户就是常住人口了。

　　入住率这么低，收费情况如何？该负责人无奈地说，目前的收费率不到一半。因此，催交物业费成了物业公司最头疼的问题。

　　此后，记者又随机走访了南宁市的六七个小区，几乎每个小区都有一些空置房，他们是拖欠物业费的主角。

　　物业：全额收费才能维持运营

　　林业新村小区的建筑面积是29万平方米，如果每月全额收取物业费，约15万元。另外，每户一个停车位，月收10元管理费，全额收取的话，每月多万余元。

　　“这么大面积的一个小区，虽然每天只有200多户有人住，但是我们的保安一个不能少，清洁工每个角落都要清扫，各个角落的绿化都要维护好，我们人员安排并未因为入住率低而减少，因此都是全额收取物业费。”小区物业一负责人说，公司在此安排53个工作人员，平均月工资超过1500元，仅员工工资和办公开销，每月将达11万多元。由于目前的收费率还不到一半，多时七八万元，少时只有两三万元，因此公司这两年来一直都是贴钱，等收费率提高那一天的到来。

　　小区入住率低物业如何收费？林业新村小区物业人员表示，他们的收费方式主要有三种：一是业主自己上门交费，比例较低；二是来物业办事的业主，抓到一个就让交费，遇到好说的业主都交钱，遇到不好说的也要照常办事以后再催；三是电话催费，这种成功率较低。

　　“请不起保安保洁，那整个小区不都是乱糟糟的？”财富广场小区物业管理人员黄女士坦承，空置房的物业费确实难收，他们会采取发短信的方式告知欠费业主，门上也会贴上催费通知单，然后再电话催费。

　　遇到空置房不愿意交费的业主，物业工作人员称会跟他们说明物业费的用途，以及摆出相关条例，多数人都会表示理解，主动缴费。不过，也有比较棘手的。“从交房以来，至今没有缴纳物业费的有差不多100户，物业服务协议对于这些业主来说根本不管用。”黄女士也表示无奈。

　　“我们都是按照物业服务合同的约定收费，约定又符合相关物业管理的法律和条例。”受访的物业负责人均称，他们是按合同办事，如果欠费业主继续不履行合同约定，他们将诉至法院。

　　算账：有些费用物业并未付出成本

　　对于自己未入住、但物业公司却全额收取物业费用的做法，很多业主表示不满。一些业主说，其实在全额收取的费用中，很多项目因为业主并未使用过，物业公司并未付出成本。

　　比如：由物业公司代收的生活垃圾处理费。南宁市友谊路碧翠园小区的业主余女士说，目前她还没入住，可物业公司却屡次催她交垃圾费。她便去环卫部门咨询，得知环卫部门收取垃圾费是按小区的入住率收的，也就是说入住了才收费。

　　还有水电公摊费。这项费用，未入住的业主更是觉得被收得冤枉。11月12日，长堽路一小区物业公司值班人员称，自房屋正式交付之日起，业主都要交水电公摊费用。他说：“水电公摊费用每月的比例都不一样，按照房屋的建筑面积，根据当月的实际用水用电量平均分摊到每一户。”

　　目前，南宁市多数小区水电公摊费用的征收办法，都是按建筑面积来分摊的。对此，未入住的业主认为不合理，他们认为应该按水电实际使用的量来分摊。而南宁市个别小区也开始按照后者征收。

　　百色人谢先生，在南宁市长湖路香格里拉花园二期小区买有一套商品房，他平均每个月到该房住两三天。小区更换物业之前，他每个月要承担近30元的水电公摊费用，如今新物业公司进驻，按实际用水用电量分摊，他每月仅需分担两三元钱。

　　未入住的业主对每月三四十元的电梯维护费也有异议。有的业主认为，自己或家人从未使用过电梯，不应该承担这块费用；有的也表示，从使用频率来说，物业也不应该全额向他们收取电梯维护费。

　　据了解，关于物业如何计算水电公摊费用、如何代收垃圾费，还没有相关文件做出明确规定。对此，不少物业公司的管理人员和空置房的业主，都希望主管部门深入调研后，对这些收费做出明确规定，以免物业和空置房业主之间长期为这些费用争执，这样既不利于物业行业的发展，也不利于小区的稳定团结。

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市民质疑空置房物业费全额收取做法

　　南国早报讯(记者 陈维 何秀 姜锋)“房子没人住，物业费却一分钱都不能少，这算不算霸王条款？”针对空置房全额收物业费的问题，全国不少地方都出台规定：空置房交纳物业费可按正常标准的70%或20%收取。然而在南宁，空置房物业费却是全额收取，引来市民质疑。

　　物业：全额收费已有约定

　　对于空置房应减额缴纳物业费的说法，目前，为小区提供物业服务的物业公司和已入住的业主均表示不同意。

　　物业公司的负责人大都认为，无论小区内房屋空置率多高，小区保安、保洁的人员却不能少，成本费用不能减；同时，物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，空置房业主仍然间接享受了服务。

　　已入住的业主也大都不认同。他们认为，这种做法等于把空置房业主理应承担的物业费，转嫁到已入住的业主身上，同时会影响物业公司的收支平衡，造成运营困难，直接影响住宅小区的物业管理服务品质，将侵害已入住业主的公共利益和生活品质，危害小区业主共有财产的保值增值等。

　　在记者采访的几个小区中，业主收房时，都与物业公司签订了物业服务合同。该合同中明确规定：交付使用后的房屋空置，业主要全额交纳物业费等各项费用。因此受访的物业工作人员均称：“我们全额收费是在履行合同约定，不违法。”

　　还有物业负责人提出，一般来讲，物业费基本上是公共区域服务的收费，如设备设施的维保、秩序维护、保洁、绿化等，是为整个社区楼宇服务的，尽管没有入住使用，物业服务公司已经开始提供相应的服务，业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值。

　　另外，物业管理服务是针对整个物业项目的，提供的服务是公共的、无法分割的，单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的。

　　部门：全额收费可减少囤房

　　今年3月，自治区物价局和自治区住房和城乡建设厅联合下发了《广西壮族自治区住房小区物业服务收费管理办法》(试行)，其中明确规定，房屋交付使用后业主要全额交纳物业服务费和电梯维护费。

　　两部门联合下发该文件，是出于什么考虑呢？11月11日上午，自治区物价局商品价格处一工作人员在接受采访时说，两个部门经过两年时间的调研和协调，今年3月才下发并试行此文，主要有三方面考虑：第一，生活小区的房屋空置率无论是多是少，都不会降低物业公司的运营成本；第二，我们不提倡房屋空置，要通过提高空置房屋的持有成本减少炒房、囤房等不良现象；第三，与几年前相比，物业公司的人工成本提高了很多，但是物业费却长时间未变化，本就经营困难的物业公司再少收空置房的物业费，物业公司的运营将更加举步维艰。该文件也是在平衡各方利益。

　　该工作人员还说：“目前该文还在试行阶段，待有关物业服务收费的标准重新调整之后，会根据实际情况和全区各地的试行情况重新调整，那时如何定还有待研究。另外，如果小区业委会成立了，关于空置房如何交纳物业费的问题，业委会可以和物业公司协商，以协商结果为准。”

　　质疑：全额收费易致恶性循环

　　针对物业按合同约定全额收取空置房物业费的问题，业主黄先生无奈地说，收房时如果不签字就拿不到钥匙。“签字之后，如果想换物业公司就得成立业委会，而这是一件很麻烦的事情”。

　　针对自治区物价局和住建厅联合下文规定空置房全额交物业费的事，有空置房业主提出质疑，两部门既然是为了平衡各方利益，为何还规定空置房业主全额交物业费，这是明显地偏向了物业公司。他还说：“也许，该文件的出台，目的是想让空置房业主乖乖交费，最终效果却有可能适得其反。”

　　为何适得其反？该业主解释说，空置房业主在一定程度上降低了物业服务的成本，如果物业坚持全额收费，将导致空置房业主“坚决不缴费”，物业公司将无法维系正常运营，然后降低服务质量，最终恶性循环，更不利于激励空置房业主交费。

　　[ 相关链接 ]

　　《南京市物业服务收费管理实施办法》明确：业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。

　　《石家庄市物业管理条例》第三十七条：连续三个月以上无人居住、使用的空置物业，空置期间按20%缴纳物业服务费。