原标题：南都专访深圳控股副总裁董方：深圳购物中心估计仅有一两成能活得较好
3月27日，深圳最大市属国有房地产旗舰公司深圳控股有限公司(以下简称深圳控股)将在香港举行发布会，正式对外披露2014年度公司业绩。而就在此前，南都记者终于约到了对深圳控股副总裁董方的专访。尽管时机似乎欠佳，不过，在“能说”的范围之内，董方依然坦陈，深圳控股去年的销售只完成了目标的70%，相对前几年来说并不理想。在楼市的黄金时代已然翻页时，改变“纯开发型企业”这一角色，加大对优质物业的持有，同时培育商业运营团队已成为他们的共识。“我们希望到2018年、2019年，持有物业的租赁收入可以达到20亿这个水准。”这意味着，在深圳控股未来的板图布局中，商业地产成为一个重要的棋子。
房地产市场的艰难局面
2014年对整个国内房地产企业都不轻松。董方透露，深圳控股去年合同销售额累计约74亿元，合同销售面积63万平方米，每平方米均价约为11600元/平方米，完成全年目标的70%。“尤其上半年外部情况比较差，但9月份央行930新政后销售量明显回升，去年第四季度的销售还是比较理想的。”
尽管如此，这已是企业来之不易的结果。去年初，深圳控股召开营销工作会议，要求各公司加快销售回笼资金，强调现金为王。“我们可以在部分项目中，牺牲一部分利润，保本甚至微亏都可以，目标是确保现金流和负债率处在一个比较安全的水平。”在去年上半年销售形势不好的时候，他们加大三四线城市的处置力度，坚决从这些城市里退出。“有些城市的项目销售工作的确很困难，特别是一些小城市，只卖到3000多块钱一平方米。可以说我们的销售人员很努力，但市场容量有限，结果也不太理想。”
据董方介绍，现在深圳控股的土地储备，25%左右在一线城市，20%左右在二线城市，55%左右在三四线城市。战略布局调整也是今年的工作重点，调整完之后，土地储备的总量会下降，但质量会大幅提升。
以“聚焦深圳”为重点的转型
房企利润下滑已成趋势，面对这种情况，企业必须转型。“去年我们提出的企业发展战略八字方针中，转型是排在第一位的。”据董方透露，深圳控股正在做十三五战略规划，5月份会有明确的方案。“方向已经明确：一是聚焦深圳或者说聚焦核心城市；二是处置二三线城市的地块；三是从原来是以销售为主的企业，转向销售和持有并重，逐渐加大对优质物业的持有，培育自己的商业运营团队。我们希望通过一段时间，比如5至8年内，持有和销售的比例能达到均衡。与此同时，在母公司支持下，我们会在养老公寓等业态上探索创新。也会逐渐整合现有园区地产资源，并研究并探索物流地产发展方向。”
据董方表示，从资产体量上说，商业地产会占相当比重。“比如我们希望，到2018年或2019年，深圳控股持有物业的租赁收入可以达到20亿这个水准，未来通过持有物业的增加，收入也会不断提高。”
除了持有物业，深圳控股也想打“运营”牌。去年下半年，以万科、万达为代表的地产开发企业纷纷启动了商业地产业务的轻资产模式。对此，董方表示，深圳控股也在做这方面的研究。“重资产可以享受资产升值的全部收益，但资金压力非常大。而轻资产则可改善现金流，加快资金回笼，但也有弊处。因此，如果是特别好的商业物业，我们会自己持有，有些则会考虑战略合作。”
商业是更难打的一场战役
在深圳控股最初想做商业地产时，董方听到一个说法：做住宅是小学生水平，做商业地产是大学生、研究生水平。“在初期，我们觉着这个说法有些夸张，但越做这种感觉越深刻。住宅再差，只要降价一定卖得出去。而商业一旦搞不好，价格再低也没人要！”
目前中国购物中心已呈现总量过剩的趋势。据董方介绍，2014年深圳大概有20多个新项目入市，购物中心新增体量是50多万平方米。2013年年底，已开业购物中心就有46家，面积是308万平方米，加上2014年新增的，就有360万平方米，在建和尚未开业的购物中心超过25个，新增加的商业面积超过200万平方米。到2015年左右，深圳购物中心会超过70个，面积超500万平方米。“这是令人担忧的一个事，估计有不少购物中心会面临较大困难，预计10-20%才能活得比较好。”
面对这一局面，深圳控股将如何突围？“购物中心不仅仅是购物，还有体验。我们的商业，定位就是体验，核心就是避免同质化竞争。”除了备受关注的“深业上城”，在采访中，董方还透露了未经媒体充分曝光的另外两个规模较大的商业项目。其一是城市更新项目“深业东岭”，位于罗湖深南路起点黄贝岭，定位为集开放式立体商业街区、时尚购物中心、地铁商业街、写字楼、都市山居住宅于一体的具有岭南风尚的现代综合体。另一个位于罗湖区北部、笋岗-清水河物流园区内的“深业进元大厦”项目，是深圳城区唯一的永久性都市产业综合体。由于旁边是闲置的火车轨道，因此深圳控股设想将废弃的火车轨道、火车头、仓库进行保留及改造，打造“铁路文化公园”，辅以酒吧、餐饮、咖啡、特色文化演展和文化创业等业态。采写：南都记者 伊晓霞
