南国早报讯(记者 韦宏宁 罗暘)十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，让市场对小产权房有了更多的憧憬，不少人认为小产权房有望转正。消息一出，一些小产权房开始吆喝涨价。南宁市的小产权房有多少？小产权房是否真能转正？若其能转正，会对房地产市场产生怎样的影响？现在是否是市民购买小产权房的时机？这一连串问题成了社会关注的热点，对此，南国早报记者进行了走访调查。

　　市场 部分小产权房吆喝涨价

　　南宁市的小产权房数量有多少？在记者的走访中，相关部门没有提供权威数据。南宁市小产权房的规模显然没有北京、上海、广州等一线城市大，但各个城区都有小产权房的存在，且开发有增速之势。位于西乡塘区的嘉信时代广场、大唐聚德隆城、金悦阳光里，是近两年比较活跃的小产权房。虽然还没有“准生证”，但这些小产权房对政策变化的敏感度并不低，十八届三中全会的相关消息一传出，它们就开始吆喝涨价起来。

　　“每平方米均价4000元，小产权房今后可能转正，以后只会涨不会跌。”11月19日中午，记者前往嘉信时代广场咨询房价时得到如此回复。值得一提的是，该楼盘今年年中开盘时每平方米均价为3500元。

　　嘉信时代广场销售人员强调，周边的楼盘均价普遍在6000元至7000元之间，4000元的均价已经很有诱惑力。他们一期的3栋楼已经差不多卖完了，现在卖的3栋楼的预约情况也十分不错。

　　今年5月份的时候，位于南宁市西乡塘区的大唐聚德隆城每平方米均价为3200元。11月20日，记者来到大唐聚德隆城，可能是因为正下着雨，前来看房的人不多。销售人员介绍，该楼盘现在每平方米均价为3500元。“现在这个价不算贵，中央都说要放开小产权房了，一旦真的放开，还能是这个价吗？”售楼人员表示。

　　经过一番走访，记者发现，关于小产权房有望转正的消息出来后，反应比较活跃的，是那些夹在正规商品住宅小区之中的小产权房，这些区域已经具备一定的生活配套和人气，对购房者及投资者都有不错的吸引力。另外，一些处在政府未来重点规划发展区域的小产权房也受到关注，开发商很善于利用该区域未来的发展前景来吸引购房者。

　　调查 看房客有所增多

　　在连日的走访中，记者发现这些小产权房多处在位置较为偏僻的城乡结合部，购买者多是来自各地的投资客以及处于中低收入水平的外来务工人员。一些小产权房的售楼人员表示，近日，来看房的人有所增多。

　　11月20日，在大唐聚德隆城的售楼部内，销售人员拿出一份楼盘销控表向记者介绍，该楼盘目前属于合建房，共有三栋楼。除了一栋楼供当地村民回迁居住之外，另外两栋对外销售，如今已经售出三分之二，自住与投资的客户各占一半。

　　在大唐聚德隆城的售楼部内，记者看到来自江西的刘女士正与她的两位朋友看房。刘女士表示，她是经朋友介绍得知此楼盘的。考虑购买主要是想用来投资，但没有房产证总觉得以后转手会有困难，而且担心以后村民会因为分红不均等问题来闹事。对此，该楼盘的相关负责人当场承诺三年后可帮刘女士办房产证，且楼盘已经做好跟村民的各项利益分配工作。

　　刘女士的朋友、来自福建的王先生随后表示，是他向刘女士介绍这个楼盘的。王先生在今年8月份买了该楼盘一套100多平方米的房子，每平方米价格为3550元。王先生亮出一份按有手印盖有开发商公章的购房合同，合同里注明开发商将负责协助购房者办理房产证，但费用由购房者自行支付。

　　南宁宝资嘉项目咨询公司总经理陈伟认为，相比其他热点城市，南宁的小产权房数量相对较少。当前买小产权房的多是一些有资源、有闲钱的投资者，因为没有房产证，一般的刚需购房者担不起这个风险。

　　疑问 小产权房是否真能转正？

　　就在市场对小产权房转正的预期不断高涨的同时，也有不少业内人士唱起了“反调”，认为小产权房转正仍面临诸多困难与阻力，不太可能实现。近日，华远地产董事长任志强就再度“开炮”表示，对于小产权房要转正，“想都别想”。

　　对此，广西社科院房产专家张国宏认为，小产权房转正或成趋势，这跟中央提出的建立城乡统一的建设用地市场政策相吻合，但需酝酿的时间。辉煌地产南宁公司总经理黄明程认为，从政策动向看，小产权房转正的“游戏”已经玩定了，这也顺应了市场的需求。一些业内人士唱反调，只能代表他们的个人观点和所处的立场，当初不少专家表示限购令不可能出台，但最后也还是出台了。

　　国土资源部门不愿具名的人士认为，小产权房“转正”涉及很多方面的事项，具体如何操作，目前国土资源部等上级部门还未发出通知。根据现在的情况看，小产权房短期内很难“转正”。该人士解释，小产权房之所以“小”，首先是没有取得合法的用地许可，一般是农村集体建设用地擅自用于建房出售，无法办理房产证。要想“转正”，障碍很多。近年来，不少乡镇开展土地流转，但只是流转使用权，所有权并没有变。

　　其次，并不是放开了小产权房“转正”，住宅用地和商品房供应量就会马上暴增。土地的使用必须符合土地利用总体规划，并不是说可以交易了，就可以全部拿来建商品房。目前我区的土地利用总体规划是到2020年，就算要修改规划，也不是短期内能完成。

　　同时，建房前还要通过规划、建设部门的审批，并不是想怎么建就怎么建。此外，土地交易的一大前提是确定土地的权属和面积，因各种历史原因，过去一些农村集体土地存在争议。2011年，全国开始开展农村集体土地确权登记发证工作，目前，我区的相关工作还未全部完成。 

　　提醒 政策未明朗谨慎为宜

　　至于小产权房“转正”对普通商品房市场的影响，国土资源部门不愿具名的人士认为，影响不会很大。因为根据同权同价的原则，原来的集体土地要变成国有建设用地并出让，需要缴纳土地出让金。即便是补缴土地出让金，也是参照同地段同类土地的价格进行评估，这样一来，小产权房的价格优势就没那么大了。

　　另外，现在城市里除了一些城中村有村集体土地，其他村集体土地都位于离城区较远的地方。这些地方不但距离市民平时工作、购物的区域有较大距离，配套设施也不够完善。有业内人士怀疑，这些“边缘”地块能不能顺利出让都是问题。不过假如村集体土地入市和小产权房“转正”，还是可以在一定程度上增加住宅用地和住房供应量，起到一定稳定房价的作用。

　　随着小产权房转正预期渐高，市场上的购房者和投资者开始蠢蠢欲动起来。尽管很多人也知道小产权房转正仍存在各种不确定性，但其中都有哪些风险，他们知晓的并不多。为此，记者采访了业内人士，请他们列出其中的风险。

　　黄明程提醒，目前小产权房的“游戏”规则还没有制定，购房者还不宜入市。

　　广西桂科律师事务所律师牟璎表示，不动产以登记为中心，房子登记在谁的名上就是谁的。目前的小产权房还没办法让购房者进行登记，买卖双方通常以购房合同为交易依据，且开发商会在合同里承诺协助购房者办理房产证。尽管这份合同具有法律效力，但需要注意的是，小产权房何时转正，购房者何时能办理房产证并不由开发商决定，而是由政府决定。开发商很可能无法兑现承诺，面临违约风险。

　　而且小产权房还涉及到农村集体用地的规划、报批及村民的利益分配问题。市场在不断地变化，将来法律规定利益如何分配还不好说，到那时购房者可能会面临诸多纠纷。另外需要注意的是，如果购房者与开发商签订的协议与现行法律的禁止性规定相抵触，那么很有可能会被认定为无效协议。