当代生活报讯(记者 袁夏岚 李望舒 实习生 廖杨洋 刘子琨)记者了解到，针对物业领域的问题，南宁市住房局和市政府一直非常重视，市政府即将出台文件加强无物业管理的居住小区的综合整治工作，重点整治无物业管理居住小区，并成立无物业管理居住小区综合整治工作领导小组。对于考评达标的社区居委会和小区居民自管小组每年给予适当奖励，对环境卫生“脏、乱、差”现象突出的小区，由城区(开发区)住建部门会同街道办对相关小区责任人进行约谈。住房局也在今年7月25日至12月25日对全市的物业服务企业进行专项检查，及时发现和解决问题，规范物业服务行业。但物业问题较为复杂，需要多部门的协作以及社会的理解。记者调查到的一些问题，有关部门做了哪些努力，又是如何进行监督管理的呢？如果出现了纠纷，业主们又该如何维权呢？带着这些疑问，一起来看看本报记者给你作提醒。
物价部门：
被撤资质后不能再收费
90家公司只有13家有收费备案
继南宁市住房局的文件后，南宁市物价局6月30日下文撤销了13家物业公司的收费备案。但90家物业公司被撤销了从业资质，为什么只有13家被撤销了收费备案？被撤销了收费备案后有什么后果？对此，南宁市物价局相关负责人解释，今年4月份南宁市住房局下文撤销了90家物业公司的从业资质后，南宁物价局查询后发现，其中有13家在该局做过收费备案，于是按规定全部注销了这13家公司的收费备案。
物价局解释，收费备案被撤销后，这13家公司不得再收取物业服务费；此外，不管收费备案是否被撤销，只要被住房局撤销了物业从业资格，将不得再收物业费，但新物业公司进驻前的过渡期，无资质的物业公司该如何收费，物价局并没有专门的规定；如业主怀疑这些物业公司在过渡期存在乱收费、多收费的现象，可拨打价格举报电话12358举报。
物价局解释，按照相关规定，被住房局认定有物业服务资质的物业公司进驻无业主委员会的小区时，都需在物价部门进行收费备案，否则不得收取物业费。但记者了解到，这90家被撤销资质的物业公司中，有的原来管理着业主委员会的小区，但并未在物价部门做收费备案；也就是说，其本身收费就是违规的。
律师说法：
成立业委会
这是顺利移交的关键
从法律角度来看，被取消了资质的物业服务企业究竟是一个什么样的角色呢？没有从业资质了，还能否继续提供物业管理服务？
擅长处理物业维权的广西佳丰律师事务所寿和平律师表示，一般物业管理有两种形式，一是委托物业公司进行管理，二是业主自治。被取消从业资质意味着在住房局不能够进行年审和备案，但是由于这些公司在工商部门注册的营业执照大多不仅只有物业服务一项，因此虽然取消物业从业资质但执照仍然有效力。被取消资质后依然提供物业服务的物业公司是不合法的，他们在服务中如果与业主发生了纠纷，需要走法律程序的话，法院是不会受理的。但如果是业主想要起诉该公司，法院是可以受理的。”寿律师说。
如果被取消资质的物业在移交管理的时候，不把资金与其他资料交付接管的物业公司，是否属于侵权行为？寿律师解释道，这侵犯了业主的所有权，因为这些交上去的物业费、专项维修资金以及小区图纸等，都是属于全体业主共有的。新的物业如果在交接的时候发现类似问题，协商无果的情况下，应当及时告知业主委员会，由业委会提出维权的诉求。如果尚未成立业委会，新的物业公司可将情况进行公示告知，请求全体业主联名起诉。
若已经被取消了资质的物业公司执意不退出小区管理，业主们也可以将他们“请”出去——通过业委会代表全体业主进行起诉，法院会依据之前的物业合同进行核查审判。判决生效后，可要求法院强制执行将无资质物业“请”出场。“关键就在于，业主们意见难聚集，维权时会遭遇困难。因此业主们要达成一致意见，或在业委会的组织下进行维权，这样才会更有效。”寿律师说。
房管部门：
“空窗期”需各方协作
市住房局不能强行让物业退出
南宁市住房局物业科表示，根据《南宁市物业服务企业退出物业项目管理指导意见》(以下简称《意见》)，第十条规定：物业服务企业未按照《意见》的规定退出物业管理项目的，由市房产主管部门按不良记录记入南宁市物业服务企业信用档案，向社会公布，并作为对物业服务企业监督检查管理的依据。同时，按照相关规定，这90家物业公司退出小区管理期限为：自撤销物业公司资质之日起60日内。
“由于交接工作涉及8项事务，因此我们情理之中允许他们有一定的交接时间。”住房局物业科一位负责人说道。但是，如不退出，房管部门能否强行清退，则没有一个具体的规定。那么，面对这种情况业主们应该怎么做呢？如果已被取消资质的物业仍然拒不退出，那么市民们可以向南宁市房地产监察支队举报，该支队将依法对其进行查处，并做出相应的处罚。房管部门可以采取建议双方协商解决的办法，一般经过调解，旧物业会主动退出；如实在不退出，房管部门可对其提起行政诉讼。
根据有关规定，一旦原物业被取消资质要退出物业管理，城区房管部门应督促开发建设单位或业主委员会以及组织选聘新的物业服务企业；为保持物业管理秩序，街道办事处和社区居委会应当适当介入，做好日常维护工作。
部门提醒：
业主要擦亮双眼
搞清楚是谁接手管理
记者采访时，有居民反映所在小区的物业公司被撤销从业资质后，只是换了一个名称，继续由原班人马管理小区。住房局物业科对此答复称，由于对被取消从业资质的物业公司，相关规定要求这些企业的法定代表人、负有主要责任的经理以及项目经理等，3年内不得再从事物业工作，此公司3年内不得在南宁市参加前期物业项目招投标、评优和办理资质升级等手续。“如果想要重新取得从业资格，那么必须重新注册一个公司，但是法人代表不能是之前的公司管理层里的主要人员，因为这是对业主的不负责任。如果发现这样的情况可以向房管部门举报”。
记者还了解到，管理某小区的物业公司已经不具备从业资质，且小区未成立业委会。该公司希望，小区成立业委会后，再次选聘他们公司进行物业服务。住房局物业科的工作人员表示：“已经被取消资质了，3年内不能再用这个公司名字进行物业管理。但除了负主要责任的管理层不能留下之外，其余具体服务人员被业委会留下来继续服务也是可以的。”
既然已经被取消从业资质，那么，如果他们撤出管理之后，有遗留问题，该找谁去？市住房局表示，根据有关条例规定，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决：可以向人民调解委员会、房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解；可以依法向人民法院提起诉讼。
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