南国早报讯(记者刘冬莲)两人(含)以上的外来农民工家庭，也可以申购南宁市的限价房了。近日，南宁市政府印发《南宁市限价普通商品住房管理办法》(下称新《办法》)，放宽了限价房申购条件。2009年出台的《南宁市限价普通商品住房管理暂行办法》，于9月24日废止。新《办法》有哪些具体变化？9月29日，记者邀请业内人士对此逐一解读。

　　购房条件门槛放低适购人群更广

　　案例：今年50岁的李先生是南宁市人，家中有4口人，一子一女均毕业在外工作。逢年过节，一家人还得挤在三四十平方米的房子里。如今儿子想回家结婚，却苦于没有房子。今年7月咨询申购条件时，他被告知：只要他家拥有1平方米住房，都不符合申购条件。

　　此外，记者了解到，很多对限价房感兴趣的非南宁市户籍的务工人员，因为不是南宁城区户籍人口而无缘申购限价房。

　　解读：该业内人士表示，根据新《办法》，上述情况将得到改变。新《办法》规定，家庭人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的2倍，在本城区范围内工作或居住，符合下列条件之一的，可申购一套限价普通商品房：(一)家庭人口两人(含)以上，其主动申请人具备本市城区范围内户籍，家庭无自有住房或现有人均住房建筑面积低于20平方米；(二)具有本市城区范围内户籍，年满25周岁无自有住房的单身人员；(三)非本市城区范围内户籍，家庭人口两人(含)以上，能提供在本市城区范围内累计两年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的无自有住房家庭。

　　该业内人士介绍，放宽申购条件是《办法》最大的调整之一。其中，对申购者的经济条件门槛降低了。2012年，南宁市城镇居民人均可支配收入2.2561万元。根据旧办法，申购家庭人均年可支配收入需低于3.3841万元，新《办法》放宽至低于4.5122万元。

　　销售价格 不同楼层朝向价格差异化

　　案例：2013年7月23日、24日，南宁市龙凤首缘限价房第二次开盘，共有690套房可供选购，全部定价4100元/平方米。一名选房排名靠后的先生说，新开房源不多，好朝向、楼层的房子售价4100元，西晒的、底层或顶层的房子也售4100元/平方米，两者相差很大却一个价，若能差异化定价比较好。

　　解读：根据新《办法》，限价房的最高销售价格，原则上按土地出让同一时期、同一区域、同一地段、同一类型、同一品质的新建商品住房平均交易价格的80%确定。限价房应实行明码标价，各套住房具体销售价格，可由开发建设单位根据市场需求、房屋朝向、楼层等情况确定，但其实际销售平均价不得超过土地出让时确定的最高平均销售价格。

　　该业内人士说，不同楼层、朝向的限价房价格有所区别，将更大限度地照顾购买者的心理感受。

　　惩罚规定 不到现场选房3年内不得再申购

　　案例：2013年7月23日、24日，南宁市一限价房楼盘第二次开盘，354户申购者中有90多户申购者放弃购房，90多户中，有许多未到现场。

　　解读：新《办法》规定，限价房入围选房人员不到现场选房的或者选房后放弃的，其持有的《南宁市限价普通商品住房有限待购通知书》或《南宁市限价普通商品住房待购通知书》自动作废，并自放弃之日起3年内不得再申购限价普通商品房。

　　该业内人士说，限价房的申请、摇号、选房都有严格的程序，弃权者占用了选房资源却不珍惜，而有的人想买却轮不上。新《办法》的这一规定带有惩罚性质，能避免个别申购者钻空子。

　　上市交易 5年内不得再买其他住房

　　案例：今年7月，南宁市一限价房楼盘第二次摇号时，记者在摇号现场遇到一名申购限价房的女士。该女士在南宁市西乡塘区上班，但申购了位于青秀区的限价房。该女士表示，先申请再说，以后的许多事情还没想那么多。

　　解读：业内人士表示根据新《办法》，限价房自签订购房合同之日起满5年并取得房屋所有权证后，可以上市交易，但需按届时同地段、同类别存量住房平均交易价格20%比例，向南宁市住房保障部门缴纳相关价款，方可按商品住房办理房屋所有权转移登记手续。限价房签订购房合同未满5年的，不得购买其他住房，因继承等非购买方式取得其他住房的，也应按上述条件补20%比例的差价。

　　此外，新《办法》提出需要补差价的情况还包括：购房满5年并取得房产证后，需另行购买其他住房的；购房未满5年，因继承、离婚析产、法院判决或裁定等据法律效力的文件规定，确需发生房屋所有权转移的情况。

　　新《办法》还规定，限价房购房人因重大疾病、意外事故等原因致经济特别困难需限价房提前上市交易的，应向南宁市住房保障部门提交书面申请及相关证明材料，经南宁市住房保障部门审核同意，可不受上市交易年限限制。这是非常人性化的条款。

　　市场影响 盘活限价房销售

　　据了解，自2012年11月南宁市首个限价房龙凤首缘接受申请以来，龙凤首缘限价房从2012年11月接受申请报名至今，实际符合条件并购房的才数百人，供远大于求。

　　有分析人士认为，导致这一状况的原因，除了目前仅有的两个限价房项目可选择性不多之外，还与申请条件限制有很大关系，有许多有意愿申购限价房的，都被挡在了门外。新《办法》实施后，申购条件放宽，更多人群被纳入可申购范围，有望提升消费者的申购热情，加快限价房的申购、销售速度。