降息75天再降准：房产或加速去库存

　　本报记者 纪睿坤 北京报道

　　“本来以为要放假了，结果因为一条消息又要重新加班。”北京南六环一个楼盘的项目总监告诉21世纪经济报道记者。

　　消息来自于央行。

　　在央行降息75天后，2月4日晚间，中国人民银行宣布，将从2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　与此同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，为加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，央行决定对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

　　此次降准释放的资金将达到6000亿-7000亿元。“从过往历史看，降准与降息是房地产发展的推进剂，只要降准，基本就代表了房价将出现一波上涨。” 北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

　　21世纪经济报道记者亦致电多个商业银行获悉，降准后，银行也将逐渐调整自己的信贷政策，后续房贷尤其是首套房利率还将有进一步下调空间。

　　加速去库存

　　根据中国指数研究院的数据，1月份全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10564元人民币，环比微涨0.21%。这是百城房价连续8个月下跌之后的首次“回正”。

　　在张大伟看来，房地产最难过的时期已经过去，且有望随着货币政策的放松暖上加暖。

　　“从历年经验来看，货币政策对房地产销售的影响最为直接，此次降准将进一步明确购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。” 中国指数研究院常务副院长黄瑜介绍。

　　除了降准的利好，楼市的另一大利好来自于各种微刺激的楼市新政。

　　在住建部年底工作会议上，住建部部长陈政高在部署2015年工作时强调，要稳定住房消费。

　　“稳定住房消费的核心就是促进销售，去库存。”上海易居研究院院长杨红旭判断，2015年，各地还将在稳定住房消费上，出新招。

　　杨红旭亦判断，这也标志着第三轮去库存的政策通道开启。

　　1月6日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。

　　与此同时，收购市场存量商品房为保障房或者棚户区安置房也成为去库存的有效措施。

　　在2015年1月，福建、陕西等多省份落地出台了收购保障房为商品房的政策文件。

　　除此之外，四川资阳市也在不日前下发《关于稳定住房消费的实施意见》提出，针对首次置业者，当地政府一次性奖励7000元，房交会上成交的再奖励2000元，取消境外机构和个人在当地购房限制，保障农民在农村各项权益的基础上鼓励他们进城买房等。

　　“高库存的魔咒也将在货币政策、楼市新政等叠加利好下，逐步化解。”张大伟判断。

　　3月或迎小阳春

　　黄瑜判断，受春节影响，降准对楼市的促进作用，应该在一个月后开始显现。

　　张大伟也认为，各商业银行也需要1-2个月的时间调整货币政策，释放降准后的流动性资金，因此传统楼市的销售旺季“3月小阳春”，有望重现，而这也是本轮市场复苏的一个窗口期。

　　虽然降准对楼市利好明显，但在张大伟看来，在供需关系逆转的背景下，房价上涨的可能性并不高。

　　以北京为例，上述北京南六环的项目总监也告诉21世纪经济报道记者，北京的楼盘的项目成本太高了，之前该降的都降了，降准的直接效果是止跌，短期内仍不会提价。

　　经张大伟测算，现在北京刚需项目开盘当日的去化比例大概是七成左右，2014年上半年去化大概是一半，下半年最低跌到三四成。

　　“市场处于明显的上升通道，不过相比2012年、2013年的开盘日光的状况，还有一段距离，新房涨价的空间仍有限。”张大伟说。

　　尽管如此，中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房企亦不能因降准等新政盲目乐观，楼市的分化也将因此进一步拉大。

　　从区域来看，朱中一判断，2015年，一二线城市的房地产市场可能会企稳，但三四线城市并没有把握。

　　张大伟亦表示，银行已经提高了对房地产的风险意识，对于一二线城市以及大企业来说，流动性资金肯定是利好；三四线城市是重灾区，降准利好有限。

　　从企业角度来说，“大企业的集中度越来越高，中小企业仍将面临资金难题，企业优胜劣汰的步伐将会加快。”朱中一判断。

　　根据国家统计局数据，2013年末全国有房地产开发经营企业13.2万个，比2008年增加50.3%。

　　“现在城市的常住人口，按照城镇化53.7%测算，大概在6.5亿-7亿之间。”朱中一介绍，也就是说，每5000个常住人口就有一个房地产开发企业，企业数量过于庞大，房企间的兼并重组也是个方向。