南国早报讯(记者 李俭芹)截至4月15日，南宁开展房地产开发经营市场专项执法检查正好一个月。记者从执法部门了解到，此次检查，发现有多家房产开发商、代理销售企业存在 违法违规行为，如未取得合法证件便开始预售商品房，“一房两卖”，采取内部预约、认购的方式出售小产权房等。南宁市房产监察支队提醒购房者，在购房时一定 注意查看“五证”;内部认购风险大，建议购房者从正规渠道购买合法房产。

　　1 没有《预售许可证》就卖房收钱

　　市民张册(化名)认购了广西体育中心附近某楼盘的一套房，但他发现，交钱已经有一段时间了，房子还没建。他有些忐忑，于是找到南宁市房产监察支队，希望了解该楼盘的情况。经查，该楼盘连地块的权属都还没有确定，就向购房者收钱了。

　　南宁仙葫某楼盘，在五证不全的情况下，以每平方米4000余元的价格跟购房者签订了合同，当时购房者也是看中了低价才入手的，现在房产即将竣工，开发商却要涨价。不少购房者称，该楼盘从一开始就存在很多问题，“真是鸡肋啊，要与不要很纠结”。

　　南宁市房产监察支队支队长吴定志说，这类房产对购房者来说，有很多风险，涨价只是其中一个方面，开发商还有可能将款项挪用或者携款潜逃。他说，购 房者很难确定其房产开发是否合法，所交的款项是否用作专项建设款，这类问题是专项执法检查中发现得比较多的一种违法行为，“不管开发商如何变换说法，但有 一条是铁定的，没有《商品房预售许可证》，就不能向社会购房者收钱”。

　　2 “一房两卖”蒙骗购房者

　　市民王女士以“10万抵20万”的优惠，全款购买了南宁市厢竹大道某楼盘的一套房，本以为捡到了大便宜，谁知是捧了个烫手山芋。因为这套房产另外 一个“主人”的出现，她才知道开发商将同一套房卖给了两个购房者。她万分后悔，但此时，开发商已经失联了，两个购房者想要追回损失都很难，陷入了维权僵 局。记者从南宁市房产监察支队获悉，该楼盘的开发商此前曾因多次违法经营等问题，被房产监察支队处罚，但仍不知悔改，继续采取违法手段蒙骗购房者，以致后 来发展成为刑事诈骗，让购房者蒙受巨大损失。该楼盘开发商不光面临房产行政部门的处罚，还将承担刑事责任。

　　如何避免遭遇“一房两卖”?南宁市房产监察支队法规室主任麻凯建议，购房人在签订购房合同之前，不要轻易支付购房定金，可先从房产管理部门查询相关备案信息，在签订商品房买卖合同时，对预告登记也进行约定。

　　3 购买小产权房权益无保障

　　在管理部门接到的投诉中，有一类房产比较特别，即市民俗称的小产权房。因土地方与开发各方的关系错综复杂，普通购房者便成了牺牲品。比如，西乡塘 区某小区，土地方与某企业A签订共同开发合同，建设小产权房;A再与B签订共同开发合同;一些购房者则与A签订了共同开发合同。然而，在房屋建成后，在B 销售房产时，一些购房者再与B签订了《内部员工订购房屋意向书》。房产监察部门调查发现，购房者人数众多，而且并非内部员工，都是社会普通购房者。

　　麻凯表示，社会上所称的“小产权房”属于利用农村集体用地进行开发建设的房屋，由于土地、规划、开工施工等证件皆不完备，土地权属也存在争议，因 此往往属于违法建设，随时有被相关部门强制拆除的可能。虽然价格普遍较低，但是购买风险性极大，也是不可办理产权登记证的，最后得不偿失。

　　麻凯说，房开企业在涉嫌违法行为发生的同时，往往涉及民事侵权等问题，但行政部门往往只能给企业行政处罚。但其违法行为给购房者造成的损失却是巨 大的，而且在这些复杂的关系中，房开企业与购房者之间签订的各种协议、合同繁冗复杂，并随时会埋下“地雷”，一旦造成经济损失，往往只能通过民事诉讼途径 解决，费时费力。他建议，市民签订购房合同时，应要求对方提供南宁市住房局和工商局共同制定的《南宁市商品房买卖合同》，不要轻信一些宣传和承诺，如果有 其他协商的内容，也须列入合同条款。

　　4 企业不整改或上信用“黑名单”

　　记者从南宁市房产监察支队了解到，本次专项执法检查的对象主要是南宁市区从事房地产开发经营活动的房地产开发企业，从事一手房代理活动的中介服务 企业(机构)，在建、在售商品房项目，售楼处等。据统计，专项行动开展一个月来，已检查项目125个。如果市民发现一些房企存在违法行为，可及时拨打 0771-4856322进行举报。

　　吴定志称，本次专项行动力度较大，针对一些房企，采取了明察和暗访相结合的方式，对涉嫌违法的企业现场下达《行政执法调查通知书》。对明显存在违 法行为，并已经掌握证据的，执法人员会现场下达《责令改正通知书》。对于拒不整改或者拒不配合工作的企业，将上报信息部门记入南宁市城市管理失信档案。