10多名业主坐上了被告席 本报记者 陆增安 摄10多名业主坐上了被告席 本报记者 陆增安 摄

  ■南宁晚报讯(记者 陆增安 通讯员 李韦苇)如今,市民买房大多数都是采用首付+按揭贷款的模式来付房款,如出现无力偿还房贷的情况,将会引发一系列法律上的纠纷。在良庆区某楼盘购买商品房的45名业主,就因资金等问题出现房贷“断供”的情况,被开发商诉至法院要求解除合同并收回商品房。6月6日,该案在良庆区法院开庭审理。由于该案涉及人数众多案情复杂,审判长宣布庭后择期组织双方进一步调解,如经调解未果,该案将择期宣判。

  事件 45名业主因资金紧张“断供”成被告

  昨日上午8时许,尽管距开庭时间还有半个多小时,但前来应诉的不少业主已早早来到法庭外等候,来自河南的李女士就属众多被告中的一员。据李女士的女儿程小姐介绍,多年前,她随父母从河南老家举家来到南宁。经过10多年打拼,他们一家四口有了一定积蓄,就想在南宁买套房。

  4年前,李女士一家经多方考察,看中了位于良庆区的一个楼盘,并于2015年2月1日,以李女士的名义,与开发商南宁某房地产开发有限责任公司(以下简称地产公司)签订了相应的《商品房买卖合同》,采用首付+按揭贷款认购了一套商品房。

  2017年6月23日,李女士所认购的商品房经验收交房。一个多月后,一家人买了家具、电器后欢喜入住。但入住半年多之后,由于家庭和工作原因,李女士一家人资金紧张,导致在2018年4月起延迟了还贷3个多月,到了7月份就再也无法还贷了。

  对此,程小姐随即与地产公司进行交涉,并主动请求一次性还清余下的房产按揭贷款。但在交涉中并不顺利,程小姐的请求没有得到实现。

  程小姐介绍说,在煎熬中又等了半年左右,地产公司最终给出不能再续供的答复。其间,尽管她多次交涉及询问何因,但均无果。直到今年初,收到法院的传票后,她才知道地产公司把母亲告上了法庭,提出了解除商品房买卖合同,且收回商品房的诉讼请求。

  程小姐一家的遭遇并非个例,该案因资金问题等原因造成房贷“断供”,结果被地产公司起诉要求解除购房合同的业主多达45名。记者了解到,由于该案需要举证和质证的证据繁多,当天庭审仅通知安排其中的20名业主或委托代理人到庭应诉,但实际上当天只有11名业主或委托代理人到庭应诉。

  焦点 双方签订合同的约定是否属于格式条款?

  上午9时,庭审开始。在法官主持下,原、被告双方就签订的《商品房买卖合同》及相关附件是否合法有效,双方签订的合同附件六第四条第一款的约定是否属于格式条款是否合法有效,以及被告未能按时偿还房贷是否有合理事由、被告未按时偿还贷款的事实能否构成原告请求解除合同的合法依据等争议焦点进行了法庭调查和辩论。

  庭审中,根据地产公司在起诉状中的陈述,当天包括程小姐的母亲李女士在内的业主,在与地产公司和放贷银行签订了《个人购房/车位借款及担保合同》后,由银行向这些业主发放贷款,地产公司则作为保证人提供担保。

  但在按揭还贷过程中,由于业主们拖欠银行贷款,导致地产公司承担了保证责任,银行从地产公司的银行账户扣划了银行贷款本金、利息、罚息。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第四条第一款第5项约定,买受方未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担保证责任的,出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》并收回房屋,买受人所交的款项不予退还。

  对此,业主们当庭纷纷提出异议,均认为合同中附件六第四条第一款是格式条款,该条款加重买受人的责任,该条款不是商品房买卖合同中的灵活生效部分,且是打印版,是定型化条款。对原告承担保证责任后解除合同收回房屋、首付款不予退还的违约责任明显高于主条款对违约金计算方式所做的约定,有失公平,没有遵从公平原则,不符合法律规定,该格式条款无效。

  针对此说法,地产公司认为,本案的《商品房买卖合同》是原被告自愿签订,不违反法律强制性规定,合同合法有效,对双方都有约束力。同时,根据合同附件六第十条第七款约定,买卖双方已经对合同条款予以充分协商,进行确认。双方对合同及补充协议中免除或限制对方责任权力的内容,在签订本合同时已经向对方进行特别解释说明,买受人进一步确认已知悉并认可本合同及补充协议全部条款。即被告在签订合同时,已对所有的合同条款明确知悉,不存在被告所称原告未尽告知义务的情形,该条款合法有效。

  最后,由于该案涉及人数众多案情复杂,经过4个小时庭审,至当日中午13时,审判长宣布休庭并表示,庭后将择期组织双方进一步调解,如经调解未果,该案将择期宣判。

  提 醒

  房贷“断供”不可取

  目前,购房者买房一般采用首付+按揭贷款的付款模式,由此引发一系列法律上的纠纷也时有发生。那么,如果购房者因资金等问题出现拖欠银行贷款而“断供”的情况,将面临哪些风险或法律后果呢?

  法律人士介绍,如果购房者连续3个月或者累计6个月断供的,开发商或银行将向法院起诉,可要求解除《商品房买卖合同》和按揭合同,并诉请判令业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。届时,业主将成为诉讼的被告,并存在有可能失去现有房产的风险。

  除此之外,“断供”业主还要面临对每个消费者来说都很重要的个人信用问题,“断供”会将作为一笔不良信用记录,记录在个人的信用报告里面。而个人日后在申请贷款或者信用卡的时候,银行在查询个人信用报告的时候,都会看到这样的不良信用记录,那么很有可能这个人的信用卡或贷款申请均被拒绝。