《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》(简称《办法》)自2012年5月1日起施行以来,对规范已购公房上市交易发挥出重要作用,但执法过程中也遇到一些新问题。如申请人普遍反映上市出售审批手续繁杂、收件材料重复、办理时限过长;2015年实行不动产统一登记后,有关不动产登记职能、流程和要求已经发生了变化,等等。对此,2017年市人民政府将《办法》修订工作纳入立法工作计划。

  近日,新修订的《办法》颁布施行,明确出售的公房要补交公摊,规定已列入征收范围的未购买公摊面积的已购公房,将分两种不同情形补交购买公摊。

  【新增亮点】

  ●被征收公房按不同情况购买公摊

  《办法》中的“已购公有住房”,指按照住房制度改革政策,以成本价或者经济适用住房指导价格购买的单位公有住房、直管公房以及单位全额集资建设的住房。

  修订后的《办法》明确,房屋所有权人出售已购公有住房的,应当向相应管理的住房制度改革管理机构办理购买分摊的共用部分建筑面积核定手续。同时,规定公房列入征收范围后,需购买公摊的相关规定。

  例如,已列入征收范围、未上市出售且未购买公摊的已购公有住房,按照楼栋各户购买的公有住房时实际缴款的综合平均价购买公摊。

  已上市出售但未购买公摊的已购公有住房,按照征收当年市人民政府批准的出售公有住房的价格来购买公摊。

  ●已购公房上市交易流程繁变简

  按照原《办法》,市民在申请已购公房上市交易流程要分五个步骤完成。即要经过房改部门提出申请,还要补缴土地出让金,待审核后再补款,之后交易双方才能向房屋登记部门申请房屋所有权转移登记等程序。

  在执行过程中,申请人普遍认为,这些上市出售需要办理的审批手续繁杂,甚至存在收件材料重复、办理时限过长的问题。此次修订后,南宁市已购公有住房上市交易流程大大缩减。(详见图表)

  ●土地出让价缴纳由国土部门制定

  在已购公有住房交易环节中,土地出让价款的缴纳直接涉及买卖双方的切身利益。对如何缴纳,缴纳比例是多少,备受群众关注。

  原《办法》只简单规定,已购公有住房上市交易时应当按照有关规定向国土资源部门缴纳土地出让金,或者相当于土地出让金的价款,但未对土地出让价款的具体计算方式进行规定。

  修订后的《办法》尽管没有对具体的计算方式进行明确,但做出了授权性质的规定。例如,规定由国土资源部门对土地出让价款的计算方式另行制定规范性文件。也就是说,国土部门可根据实际工作对价格的具体计算方式进行调整,有效保证买卖双方透明价格的来源,提高交易的效率和质量。

  ●规范房地产中介服务行为准则

  公房交易已活跃于二手房交易市场,不少买卖双方为了交易方便都有委托房产中介服务的需求。然而,交易中也存在一些房地产经纪机构和经纪人员违规隐瞒真实情况,提供虚假证明材料,为不符合住房制度改革政策的已购公有住房骗取上市出售的现象。

  此次修订,增加了对房地产经纪机构和经纪人员的规范要求。《办法》第十四条规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员为已购公有住房的交易当事人提供房地产经纪服务的,应当遵守房地产经纪管理有关规定,不得为不符合上市出售条件的已购公有住房上市提供经纪服务。

  【特别提醒】

  8种情形已购公房不可上市交易

  《办法》规定了8种已购公房不能上市销售的情形:

  1.政府决定征收并予以公告的;

  2.产权共有但未经共有人同意的;

  3.已设定抵押但未经抵押权人同意的;

  4.未缴纳土地出让金或者相当于土地出让金价款的;

  5.未购买分摊的共用部分建筑面积的;

  6.按照住房制度改革政策的规定只购买部分产权的;

  7.违反住房制度改革政策规定,尚未作纠正处理的;

  8.依据有关规定暂不宜上市出售的。

  出售公房后不能再次购买公房

  现实中,一些曾经以低价购买的公有住房业主,在房价上涨的时候通过出售来获取巨额差价。《办法》规定,已购公有住房上市出售后,原房屋所有权人不得再按照住房制度改革政策购买、租用公有住房,不得参加单位全额集资建房。违反以上规定,市、县住房保障和房产管理部门应当责令其退回所购买、租用的公有住房和参加单位全额集资建房取得的房屋。

  隐瞒真实情况,提供虚假证明材料购买、租用公有住房的,可以并处5000元以上1万元以下罚款;隐瞒真实情况,提供虚假证明材料参加单位全额集资建房的,可以并处1万元以上3万元以下罚款。(记者 彭媛媛)