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二手房交易收费陷阱 擅签阴阳合同当心割肉

A-A+2014年10月29日18:49 当代生活报评论

  当代生活报讯(记者 王斯 蒙进煌 通讯员 张丹 实习生 朱欢)为了少付一些税费而想方设法“合理避税”,甚至不惜鼓动买卖双方在二手房交易中签订“阴阳合同”,这已成为不少中介推崇的“高招”。殊不知,“阴阳合同”就像一把双刃剑,很多时候,它也会伤及自身。以下所述个案,卖方为了少付税费,减少麻烦,在房产中介的“配合”下,使用了“阴阳合同”这一“高招”,结果最终却是搬起石头砸了自己的脚。

  【案例】买方只认低价合约 卖主吃了哑巴亏

  今年初,南宁市民赵先生通过房产中介,将自己的房子卖给文先生。赵先生怕麻烦,就约定自己这一头的营业税、个人所得税等税费,全部打入价格,由文先生一起承担。最终,双方以70万元谈妥售房价格,并签下买卖合同。

  其后,为减少税费,赵先生在中介的承诺下,与文先生又签订了一份关于该套房屋的买卖合同,合同中标注房屋售价为55万元,并约定以该份合同作为备案过户的依据。赵先生认为,按这份合同备案过户,自己能少交几千元税费,便没有多加考虑就再次签了字,并拿到了文先生支付的55万元房款。

  然而,当赵先生按第一份合同约定向文先生催讨剩余的15万元房款时,文先生却拿出第二份合同,拒绝交付尚欠的房款。为此,双方还发生了激烈争执。

  后来,赵先生咨询律师得知,自己与买方签订的“阴阳”两份合同,签订时间有先有后,而且“阳”合同是为避税而后签的,又经过了备案登记。律师据此分析认为,即便告上法庭,如果对方拒不承认第一份合同,赵先生也并非一定完全胜诉。这下子,赵先生可真是“哑巴吃黄连,有苦说不出”了。

  【律师说法】签阴阳合同双方都存风险

  该起个案中,二手房交易双方签订了两份合同,一份用作备案登记,以达到逃避国家税收的目的;另一份为双方约定的真实履行价格。这种现象,就是我们常说的订立“阴阳合同”行为。

  广西民族律师事务所律师潘光伟认为,阴阳合同不仅属于违法行为,同时对双方当事人也存在一定的法律风险。到底哪一份才是双方真实意思的表示?哪一份才是引起房屋产权变动的依据?这些都会因为阴阳合同的存在,造成法律认定上的麻烦。

  而从双方的行为看,做低房价以达到少缴税的目的,这种行为一旦被查实,买卖双方的权利不但不能得到保护,反而会因此触犯我国《税收征管法》、《合同法》、《刑法》等相关法律。

  根据《税收征管法》,个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,属偷税行为,税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金,并处以罚款。构成犯罪的,还要依法追究法律责任。而房地产中介机构、其他单位和个人,教唆、协助他人偷税的,同样要负法律责任。

  潘光伟介绍,实际交易中,阴阳合同对买方来说隐患还不止于此。在二手房交易过程中,如果买方故意低报、瞒报住房转让成交价格,那么将来买方按市场价再次转让房屋时,因为增值额较大,计税金额较高,就要缴纳高额税款。这笔高额税款,对买方来说无疑是“冤枉”的。此外,如果买方要用所购房产进行抵押贷款,由于登记的房价较低,往往也很难获取高额贷款。

  温馨提示 中介承诺“可调低税费”不靠谱

  南宁市地税局劳务和财产行为税科工作人员介绍,首先“人为调低税费”之事不靠谱。二手房交易中的纳税问题,自去年南宁市使用存量房交易价格评估系统(以下简称价评系统)来核定计税交易额,因为都是系统生成价格,人为干预是不可能的。

  据相关工作人员介绍,系统在采集数据以形成基准价时,已经包含房屋地段、建成年份、房屋类型、装修程度,甚至总层数、朝向等19项相关因素,以让所得基准价更趋于客观。

  而在核定计税交易额时,是按评估价与合同价“孰高原则”核定,这让玩“阴阳合同”的伎俩已经没了骗取低税额的空间;当然,如果纳税人对评估价不认同,也可以向地税部门提交争议处理,或进一步向物价部门价格认证中心申请认定。

  对于卖家或中介“托关系”所需缴纳的费用等,工作人员提醒纳税人,千万不要上当受骗,毕竟纳税人纳税以后,都有完税凭证;并且买卖双方纳税之后,还要双方一起到房产部门办理过户手续。

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