桂林晚报(记者申艳 蒋璇 见习记者刘舒慧 唐霁云 林扬)随着机动车保有量的增加,停车位已成为一种稀缺资源。连日来,记者走访市内各商业住宅小区了解到,目前市区范围内单个停车位的价格普遍已涨至10万元以上,个别高档小区的车位价格已达25万元,直追一线城市,成本堪比一辆中高配家用轿车。

  业内人士分析指出,机动车保有量激增,建筑成本增加和市场供需不平衡这三个因素,影响了我市商住小区停车位售卖价格。

  咂舌 车位售价涨幅远超房价

  “2009年时,我买的地下车库车位8万元一个,每平米5300元左右,现在每个车位涨到了17万至18万间。”家住七星区公园绿涛湾小区的市民漆先生说,目前小区的房价是8000多元每平米,比当年的4200元每平米上涨了约90%,而车位如今已涨至1.2万元每平米,涨幅约126%,远超房价涨幅,而且车位还供不应求。

  事实上,车位售价涨幅远超房价的不仅是绿涛湾小区。

  市民梁先生于2010年以3500元每平米的价格在环城北二路的水晶郦城小区购买了一套商品房,在他的印象中,当时小区出售的车位是4000多元每平米。目前,小区房价涨至六七千元每平米,而车位售价却涨到了8000元每平米,最贵的要1万元每平米。如此涨幅,让当年没有购买车位的梁先生后悔不已。

  如果不看涨幅,单从售价来看,市内一些高档住宅小区的车位价格更是令人咂舌。

  彰泰·兰乔圣菲小区的业主刘女士告诉记者,2011年,兰乔圣菲的车位价格是12600元每平米,而到2014年,已涨至16600元每平米,一个车位的总价就要25万元。

  记者查阅相关资料发现,随着汽车保有量的持续增加,车位价高于房价早已成为全国各地的普遍现象,但从事建筑行业多年的小卢指出,桂林的情况更明显。小卢说,国内城市的车位总售价大概为每平方米房价的20倍,也就是说,如果房价为1万元每平方米,那么车位总售价约为20万。按此计算,桂林房价4000多元每平米的小区,车位价格理应为8万元,但实际上已卖到了十几万元。

  解读 三因素影响桂林车位价格

  为何桂林的车位价格如此之高?业内人士分析表示,机动车数量迅速增长,建筑成本增加和市场供需不平衡是主要因素。

  记者从市交警部门提供的一份数据上看到,2007年至2013年,我市机动车保有量增加73.4%,其中,汽车由2007年的10万辆增至2013年的31.7万辆,增幅为216%。2014年,我市新注册登记机动车每月以4000多辆的速度增长。目前,我市汽车保有量为35万辆,居全区第二。

  “私家车数量的增多,带动了市民对车位的需求,从而促使车位价格持续走高。”市内一楼盘的销售人员唐谦说,从长远来看,肯定是车多位少,小区车位即使一两年内卖不出去,对开发商来说也不存在压力,所以价格一直坚挺。

  其次,停车位建设的配比数量低,在很大程度上导致了市场供应的不足。

  据了解,2009年以前,我市很多开发项目的车位与户数比在0.3至0.5之间,不少楼盘的车位紧张。而这样的问题不仅存在于老小区,就在一些中高档新小区也很突出。

  市房管局产权产籍科相关负责人介绍,为了保证楼盘的居住品质和市场竞争力,在全国很多房企推出的项目中,车位配比率已达到1:1,一些高档小区的车位配比率甚至高于1:1。“但在桂林,这样的小区非常少见,只有少数小区达到了0.8:1或者1:1,所以不管是购买还是租赁,价格都较高。”

  该负责人认为,虽然车位已成为刚性需求,但开发商一味提高车位价格并非明智之举,提高车位配比率才是当务之急。“这样一来不仅可以保证业主的居住品质,也是开发商日后产品竞争的一项重要优势。”

  此外,市住建局相关科室负责人介绍,由于地下车库的建造难度大,建筑成本(包括原料成本和人力成本)逐年增加,也是开发商提高车位价格的原因之一。

  该负责人表示,一个地下车位并不是市民简单看到的十几平米的概念,它里面还包含通道、楼梯等面积,地下车位还涉及到土方工程、通风、排水、照明等问题,有的还装有闭路电视监控,出入感应系统,地下的实际操作难度本身较大,加上桂林特殊的喀斯特地貌,更是难上加难,造价成本肯定高于地上建筑。“就桂林而言,单个车位每平米的最低造价在2500至4500元之间。”

  比较 买和租 哪个更划算?

  越来越高的车位价格,让不少市民对于买车位还是租车位,有不同看法。

  “我觉得买车位比较划算,毕竟是不动产。以后私家车会越来越多,车位转让也比较容易,有车位的房子也能卖个好价钱。”家住兰乔圣菲的袁女士说,虽然一次性投资二十几万买个车位有些令人吃不消,但是考虑到日后,她还是一咬牙买了。

  市民张昆则认为,购买车位相当于买了一块固定的位置,有使用权,有产权,让人更加安心。而且每天能在固定位置找到车,很方便,还节省了到处找车位的时间。

  但也有不少市民认为租车位更划算,原因是“车位比车还贵,不划算”。

  “我买车才花了10万,一个车位就得十几万,都够换一辆新车了。”刚刚拿到联发旭景新房钥匙的市民吴琦雯说,购买车位要几十年才能换回“票价”,而车辆顶多用15年就差不多了,而且一个小区住了20年后,也许就不住在那了。

  记者还采访了多名从事理财、房地产行业的人士,他们均表示,考虑到供求关系影响下的价格走势、车位保值增值以及相对稀缺性等因素,买车位相对划算。

  一名房地产行业的业内人士给记者算了一笔账。假设某小区车位价格15万元,物业收取的管理费为15元/月,产权70年,车位租赁费用300元/月。如果购买车位,支出为:车位费用15万元+需要缴纳契税15万元×3%+70年管理费(15元/月×12月×70年)=16.7万元。如果租用车位,支出为:300元×12个月×70年=25.2万元。

  从数字上,已经可以看出买比租划算,再加上未来70年车位价格和租金的上涨,就更显而易见了。

  不过,理财经理刘礼辉认为,市民若经济条件好,自然可以考虑购买车位。但如果经济压力大,也没必要为了买车位而投入大笔资金并因此影响生活质量,选择租车位也不失为一种好选择。

  提醒 注意买来的是产权还是使用权

  当然,即便是选择了购买车位,市民们也要注意花高价买来的,究竟是使用权,还是产权。

  市房管局产权产籍科相关负责人告诉记者,根据《物权法》中“谁投资,谁受益”的规定,一些小区车库,由开发商经规划部门批准建造,则由开发商受益。按照房屋登记的要求,车库或者楼房首层架空层有屋顶,并高度超过2.2米的,可以到房管局办理产权登记。低于2.2米高度的车库,办理不了产权,开发商只能对其出租,配送。据他介绍,目前桂林市商住小区的地下车库高度大多数超过2.2米,几乎很少有低于2.2米的车库,也就是说有产权的车库居多。

  此外,地下车库的产权问题,还牵涉到国家规定的人防工程问题。他说,甲类的人防工程为专用人防工程,不予办理权属登记。对地下空间开发利用兼顾人民防空(平战结合)的乙类人防工程停车位(库)所有权属于投资者,可以办理权属登记。购买平战结合人防范围内地下车位的,买卖合同中应载明:“该车位在平战结合人防工程范围内。在人民防空演练或战争时期,必须无条件服从政府指令和无偿征用,使用和管理应遵循人民防空相关的法律法规。”

  总的来说,取得车库产权必须具备三个条件:一是小区的车库(位),不能算入公摊面积;二是小区车库(位)有墙体分隔的独立车库,且层高达到2.2米以上;三是地下室(非人防工程),利用架空层等作为车位的,必须有明确界址点,且层高在2.2米以上,经过规划批准为车位用途的,才能取得产权证。“而且前期设计图必须与实际现状保持一致,若开发商交房后临时更改了规划图的车位,也无法办理产权证。”该负责人提醒市民,如果开发商对车位进行预售,市民可以先到房管局查询车位预售是否获批再进行购买。

  至于停车位的使用年限,则由业主和开发商自行协议。一般而言,国家规定住宅用地使用年限最高年限是70年,商业用地是40年,可以此作为约定小区停车位使用年限的依据。

  而对于小区的露天停车位,则没有产权之说。因为土地是国有的,开发商通过公开招标,只是获得该土地的使用权,所以现在开发商出售的是露天车位的使用权,而非产权。关于这点,在《物权法》中有明确规定。

  其中,《物权法》第七十三条规定,业主的建筑物区分所有权,是指建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  而《物权法》第七十四条则规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。