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二手房黑中介花招多 你见到的房主或是“托”

A-A+2014年10月28日08:22 当代生活报评论

  当代生活报讯(记者 蒙进煌 王斯 实习生 莫云)一些房产中介不光收取服务费,还可能使出种种不法手段牟利,如“两头吃价”、“假扮房主”、“一房多卖”等,让买卖双方都陷入困境。以下几起案例以及律师的针对性提醒,或能助你看清不法房产中介的花招,避开交易陷阱。

  【案例一】买卖双方难见面 中介两头吃差价

  近日,南宁市民苏先生在当地论坛发帖称,他今年5月在江南区看了一套二手房,中介公司先让他签了一份“看房协议书”,大意为,看了这套房子以后,就算他最终不通过中介公司实现交易,中介公司也有权利向他收取中介费。

  苏先生以为,这是中介公司担心双方私下交易,逃避中介服务费,才想到要买方签这样的协议;如果签了协议,中介公司应该就无须提防买家与卖家接触,这样他就可以跟卖家好好地议价了,于是便在协议书上签了字。但让苏先生不解的是,在看房过程中,中介公司始终不愿将卖家的信息提供给他。

  中介公司为什么要这么做呢?苏先生想起,自己5年前也曾卖过一套房子,当时开价是45万元,委托一家中介公司销售。最终,中介公司竟以47万元把房子卖了出去,不但各向买卖双方收取了1.5%的中介费,还从中赚取差价2万元!据此,苏先生认为,自己此次签了“看房协议书”,无疑是又被中介给玩了。

  【律师提醒】“授权”要当心 “还价”要看清

  广西民族律师事务所律师潘光伟说,中介要想顺利“吃”到差价,就必须拿到卖方的授权委托书,并在委托书中明确卖方所提出的售价,且尽量避免买卖双方见面议价。这样,日后就算中介能卖出更高的价格,卖方也只能干瞪眼,而买方也只有大呼上当的份。

  潘光伟介绍,因为当前尚缺乏相关法律法规规范中介的这一行为,顶多只能说中介“不诚信”。他提醒二手房交易双方,卖方如果委托中介售房,可以在委托书中明确服务费和差价的问题,比如多卖出的部分是否作为中介所得,或是让中介收取一定提成;而对于买方来说,看房时最好能与卖方见面,以了解所交易的价格是卖方的售价还是中介从中抬价,亲自谈妥成交价,并且当面签约。

  【案例二】买方交罢“诚意金” 看房方知被套牢

  近日,南宁市民阿贺(化名)在购买二手房时,怀疑自己遇到了中介公司的托儿,最终把自己所交的5000元“诚意金”也“绕”了进去。

  今年9月底,阿贺在网上看到一套二手房在售信息,觉得挺划算的,便联系中介去看房。一名李姓经理告诉他,这套房子很多人都在看,不赶紧定下来就被别人抢走了。李经理还介绍,该中介对这套房是独家代理,房主只会跟他们介绍的买家交易,建议他先交一笔“诚意金”,如果交易不成,“诚意金”可以如数退还。

  买房心切的阿贺听后觉得没有大问题,便交给李经理5000元“诚意金”,只等中介跟房主谈好后联系自己。

  然而第二天,自称是该中介公司另一分店的一位业务员联系上了阿贺,说可以约到房主,还可以直接到现场去谈。阿贺觉得其中有蹊跷,但还是去见了“房主”,并又看了一次房。这次看房,阿贺才发现房子不适合自己,并告诉李经理不必再与房东谈了,请他按当初约定退还“诚意金”。没想到李经理却改口了,称按他们公司规定,客户反悔的话“诚意金”不能退还,因为阿贺已经接触了“房主”,怀疑他们会私下交易。

  阿贺听后觉得不可思议,他怀疑自己见到的“房主”是中介公司的托儿,要不然,中介什么工作都没做,何以咬住这笔“诚意金”不放?他还认为,在这套房子的买卖中,中介一定玩了猫腻。

  在阿贺的再三要求下,李经理表示只能退还一半“诚意金”。而阿贺则认为,这笔“诚意金”其实只能算是买方单方面的“诚意”,中介同样可以联系出价更高的客户。

  最终,阿贺只从中介那里拿到退回的4000元“诚意金”,余下1000元被中介扣下,且连收据都没能拿到一张。

  【律师提醒】跟房主见面 别忘看证件

  在二手房交易中,“见房主”的可能性不是没有,但要提防中介安排的托儿。有业内人士透露,现在,中介如果以“卖方已全权委托”、“卖方在国外”、“卖方很忙约不到”等理由搪塞,很难获取买方的信任。为了让买方吃下“定心丸”,常会找托儿扮演“房主”或“房主的亲戚”。

  潘光伟提醒,买方与房主见面欲辨明对方身份,一定要让对方出示房产证及身份证,核实姓名是否一致;另外,如果对方是房主委托的亲戚或朋友,则要看清是否有授权委托书;同理,如果房主将房子委托给中介公司代卖,同样需要查验授权委托书。

  潘光伟认为,该案例中,如果双方最终未成交,阿贺可以索回“诚意金”。因为根据我国《合同法》规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

  【案例三】随手签下委托书 遭遇官司悔莫及

  “我以为房款全部到手了就不会再有任何问题,这才签了全权委托书。没想到中介居然‘一房两卖’,引来这场官司!”提起自己今年的这段卖房经历,南宁市民阿娟(化名)悔不当初。因为这事,阿娟还遭到买房人双倍索赔8万元定金。

  阿娟在青秀区有套60多平方米的房改房,已取得《房产证》和《土地证》可上市交易。今年5月,阿娟开价近40万元打算将房卖出,吸引了不少房产中介公司前来咨询。最终,阿娟选中了南宁市某中介公司。该公司员工阿韩(化名)告诉她,有位姓李的买家看中了她的房子,并很快将近40万元房款全部交到阿娟手中。全额拿到房款后,阿娟便放心地全权委托阿韩帮她打理该房的各种交易手续,双方还将该份委托书进行了公证。随后,阿娟将房子的各种证件原件一并交给了阿韩。

  就在阿娟以为房子已经卖掉,自己只需配合买家过户时,今年8月底,她却莫名收到法院的一纸传票——另一位买主马某将她告上了青秀区法院。

  马某诉称,自己也看中了阿娟的这套房子,但交了4万元定金后才发现房子已经卖给他人。马某认为,阿娟收了定金又将房子卖给他人,应该双倍赔偿定金8万元。

  看着这张传票,阿娟傻眼了。自己的房子不是已经卖给李某了吗?而且,她从来就没有收到过马某的所谓1分钱“定金”,更别说4万元了!

  阿娟找到阿韩,得到的解释竟然是“操作失误”导致房子被卖给了两个人。马某不但告了阿娟,还将中介公司和阿韩也一并告上了法院。

  更让阿娟郁闷的是,她仔细看完委托公证书的内容才发现,其中有一条约定是:该套房屋在尚未办完过户手续前,交易中出现的问题,责任均由她本人承担。无奈之下,阿娟只好花7000多元请了律师,准备应诉。

  10月初,法院公开开庭审理了该案。法庭上,阿韩承认一房两卖导致操作“失误”,并主动表示担责。经法官组织调解,几方最终达成调解协议,由阿韩负责退赔定金。

  【律师提醒】卖房需谨慎 协议重细节

  在二手房交易陷阱中,大多是买房人“中招”。可事实上,由于二手房中介交易并不是特别规范,卖房者同样可能遇到风险。

  潘光伟提醒,首先,卖房人应尽量选取品牌中介;其次,对合同细节要看清。因为买卖双方经常会出现缺乏房屋交易经验的情况,在交易过程中往往会比较注意房款、中介费等比较大的费用,而在一些细节问题上则不甚关注,如果这些细节问题在签订合同前就事先约定好了,就不会产生后遗症。

  最后,作为卖房人,不要轻易提前交房。在交易过程中,有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。然而,即使签了购房合同,在过户手续没有办妥之前,还是有可能产生一些纠纷的。如果买房人确实需要提前交房,双方一定要在合同中约定清楚各自的责权利。

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