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柳州:中介当街售低价农民回迁房 是馅饼还是陷阱

A-A+2014年10月25日08:21 南国今报评论

  南国今报讯(记者周育舟 黄远来)目前,河东片区楼市在柳州炙手可热,单价都在6字头以上,最高都已破万。不过,柳州市商润房地产经纪有限公司(以下简称商润公司)在柳州各处散发传单称,位于学院路延长线的锦绣龙城楼盘,价格低至每平方米3300元。如此低的价格,让不少市民既心动又担心:周边楼盘的单价都是六七千元以上了,这个楼盘为何卖得这么便宜?到底有没有产权?能拿得到房产证么?

  记者调查:

  中介当街叫卖回迁房

  “全产权商品房,一期3900-4500元/㎡,二期3300元/㎡,学区房,周边有农贸市场、医院和大型公园。”近日,市民王先生收到一张传单,让想要买房的他十分心动:“现在去哪里找‘3字头’的楼盘啊,而且还是在河东片区。”

  王先生所说的楼盘,是位于学院路延长线的锦绣龙城。在学院路上,许多自称是商润公司的人在发放传单,向行人极力推荐该楼盘。看到如此低廉的价格,不少人十分心动,纷纷询问为何这里的房价要比周边低这么多。而中介人员也直言不讳:这里的房子是牛车坪村民的回迁安置房,村民手中有多余的房源,就委托他们销售,因此房价比市场价低一些。

  “既然是回迁安置房,是否可以上市交易,能不能办到房产证呢?”有的购房者问。“这个楼盘的土地性质是国有土地,绝对可以上市买卖。”中介人员指着宣传单上的两个网址说,“这是柳州市国土资源局的官方网址,上面有这块地的详细介绍。”

  该公司置业顾问黄先生表示,目前还未交房,因此所有相关单据如房票、拆迁协议书等,写的都还是村民的名字,“因为只有拆迁户才有资格享受这里的房子,但是交房以后,就可以帮你更名,保证一年之内拿到房产证,拿到的第一本房产证上写的就是你的名字。”

  黄还表示,如果购买一期的房子,预计今年年底就可以交房,同时提供房票、拆迁协议书等原件给购房者;如果购买二期的房子,保障就少一点,所以房价比一期便宜。

  据了解,如果想购买这些房子,需先交纳5万元定金,之后一次性付完全款,同时交5000到6000元的更名费、总房价1%的中介服务费以及1%至3%的契税。“更不了名,办不了房产证,公司双倍赔偿,基本没什么风险。”黄表示。

  黄还会把购房者带到其公司位于箭盘路的门面,拿出两份购房合同给他们过目,其中一份是购房者交定金时和中介签订的合同,一份是交完全款后,购房者、中介、卖房者签订的三方合同,“我们都有合同保证的,也可以将一定办理房产证之类的条款写进合同里。”

  疑惑重重:

  大量回迁房来源成谜

  中介人员还宣称,锦绣龙城售出的房子已超过800套,而且全市仅商润一家中介公司在代理该小区房源。如此多的房源从何而来,为何只有一家公司代理?

  “房票都在村民手上,哪一栋哪一号共有多少套,这些都应该是村民自己拿的,按道理中介是没有房票的。一般村民要卖房,都是通过朋友介绍,极少通过中介去卖房;就算有通过中介卖房的,也不会把房票交给中介。”牛车坪村村委一名工作人员表示。

  该工作人员看到中介打出如此低廉的价格,他也觉得奇怪,于是假借买房之名,向中介打听几栋楼几号房还有没有卖。中介的答复是肯定的,并保证可以提供房票、购房合同等正规手续。但实际上,这套房的房票还在该工作人员手中,“中介怎么会有房票,又怎么可能提供给购房者?”

  这名工作人员还表示,他了解到一般村民打算卖房的,价格多在每平方米4000元以上,如果不是特别缺钱,基本不会以3字头的价格出手。

  而牛车坪村村民也告诉记者,“很多村民手上都有房,基本都没有卖,都是要等到交房后趁着高价卖掉。即使要卖,也是极少数,而且不会卖给中介。”

  对于村民和村委工作人员的说法,在记者暗访中,商润公司一名销售主管表示,“全市就我们公司在卖锦绣龙城回迁商品房,这么多房源肯定不是通过正常渠道获得的。”

  至于是如何获得的,该销售主管只表示是“特殊渠道”。

  业内人士:

  建议市民勿买“风险房”

  中介是否可出卖村民的回迁房?到时能否更名过户?如要更名过户,需要什么手续?到底有何风险?昨日下午,记者咨询了多名业内人士。

  柳州市海逸房产工作人员表示,在正规的房地产中介公司,如果房产没有达到上市交易条件,都不会进行挂牌销售。如果没有取得预售许可证,房产证也没有办理,“五证”不齐的情况下就将房产进行销售,违反了房产的交易法规。此外,一般而言,此类房产要达到一定年限才能上市交易,例如经济适用房需要5年;虽然回迁房暂无规定,不过风险极大,不建议市民购买。

  而柳州百度房产工作人员表示,如果没有产权证,房产管理部门就不允许对外销售;购买者通过中介向回迁农民购买回迁安置房,风险极大。如果产权人在房产证办理前出现失踪、死亡等情况,继承人可能会违约等。此外,如今该楼盘“五证”不全,产权仍没有到达农民手中,如此交易,很容易造成损失。

  律师说法:

  购房合同无法律效力

  广西信和律师事务所律师李发翔介绍,拆迁安置房的对象是特定的拆迁户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受地方相关政策的约束。一些地方明令禁止回迁房买卖,有的地方则没有明确禁止。

  《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。

  而《城市房地产管理法》规定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。据此,如果买卖双方发生争议诉讼至法院时,如争议房屋不具备领取房屋权属证书的条件,法院一般会因争议房屋不具备权属证书,而认定房屋买卖合同无效。

  因此,即使签了合同,购房者同样可以要求中介公司、卖房者返还订金、更名费、中介服务费等;如协商不成,可向法院起诉。

  相关部门:

  中介公司或涉嫌违规

  当街将安置房当商品销售是否违规?锦绣龙城开发商——柳州市建设投资开发有限责任公司回应称,从来都不认可中介公司售房这一行为。该项目房屋全部为村民安置房,虽然土地性质为国有土地,且是全产权房,但是不具备商品房的性质,也没有到相关部门备案,更没有办理预售许可证,将来村民的名字直接打到房产证上。建投公司从未委托代理机构进行房屋销售,该项目安置房也未具备公开销售的条件。即便以后可以更名过户,购房者也要缴纳比正常商品房多得多的税费。

  记者从柳州市国土资源局地籍科获悉,锦绣龙城楼盘确实是通过招拍挂的形式取得,土地性质为国有建设土地。按照土地性质,是可以上市交易的。不过,由于该楼盘被定性为农民安置房,购房者能否办理房产证、土地证还很难说,并建议记者找房屋登记管理中心了解。

  记者把市民关注的“锦绣龙城楼盘到底有没有备案?能不能办理房产证?能不能登记过户?中介如此销售是否违规?”等问题带到柳州市房屋登记管理中心,该中心人事科相关负责人经咨询该中心业务部门后表示,该楼盘还没有到房产中心备案,其他问题无法回应,并建议记者找柳州市住房和城乡建设委员会(简称住建委)了解。

  随后,记者来到了住建委,相关负责人表示,锦绣龙城目前尚未取得商品房预售证;至于以后是否要办证,要看房开。

  对于锦绣龙城楼盘的合法性,今报的兄弟报——南国城报·居柳州记者实名向市长信箱咨询,近日获得答复:锦绣龙城项目目前尚未取得商品房预售证。该项目为安置牛车坪项目拆迁户原地安置点,属城中村改造项目,牛车坪拆迁户拥有全产权的安置房,但目前尚未竣工交付给被拆迁人,待安置房交付给被拆迁人、办证给被拆迁人后,才能正式交易,目前不能上市交易。中介宣传的现房屋可买卖、四方协议、办证给购房人等不符合实际,所宣称的房子是部分村民与中介私下交易,建投公司一年多前已对此事进行了辟谣,对这类行为不负任何责任。而且,中介这一行为已涉嫌违法。

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